A1 Sedan 2013 har Bostads AB Lantmannagårdens bolagsordning varit i strid med gällande bygglov! Bolagsordningen: Affärslägenhet, Bygglov: Förråd

Ansvariga för den falska bolagsordningen: Disponent Ann-Mari Jansson, styrelseordförande Ray Lindberg, styrelsemedlemmar Vivika Elgh och Jonas Taipale. Det falska bolagsordningen har ansetts gällande av styrelseordförandena Jonas Taipale och Rasmus Fredriksson med styrelser åtminstone t.o.m. Hösten 2021. Ansvariga torde även bolagets revisorer vara. Ansvarig för det falska disponentintyget: Disponent Ann-Mari Jansson.

Lägenheten A14-15 (Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs) användes som bostad av ett antal familjer t.o.m. 2012. Lokalen 137 m2, 4 rum, har ett badrum med golvvärme, separat WC samt kokvrå (enligt SKV Kiinteistönvälitys Oy försäljnings broschyr (bilaga 1). Vederlagen beräknades enligt koefficient 0,25 (källare) på grund av bl.a. rumshöjden 215 och 187 cm, samt endast 3 mindre fönstergluggar på ena sidan i ett rum, övriga rum utan fönster, takhöjd gör att lägenheten inte kan godkännas som bostad. För normal bostad gäller koefficient 1,00.

2012 ville ägaren sälja lägenheten A14-15 och för att få ett bättre pris föreslog förmedlaren att lokalen skulle få ny status ”affärslokal”. Bolagsstämman godkände förslaget till ny bolagsordning (bilaga 2). Ändring av lägenhetsens status från källare till affärslägenhet, registrering av Patent och registerstyrelsen och den nya bolagsordningen gäller fr.o.m. 14.03.2013. A14-15 betalade vederlag enligt koefficient 1,5 från samma datum. Alla aktieägare får ett exemplar av den nya bolagsordningen 2013.

Ägaren försökte sälja affärslägenheten 2 gånger via olika förmedlare men försäljningen avbröts relativt fort på grund av att vederlagskoefficienten enligt bolagsordningen är (1,5) medan i disponentintyget (bilaga 1) angavs 100 m2 affärsyta (1,5) samt 37m2 källare (0,25). Även andra felaktigheter förekom. Ägaren har de senaste åren hyrt lägenheten som affärslokal till åtminstone 3 företag, Hälsokällaren,Wildkonst och Auron (bilaga 3) i enlighet med Bolagsordningen 2013.

Tingsrätten behandlade disponentintyget och konstaterade i sin dom 4.5.2015 (bilaga 4) att A14-15 bör i enlighet med Bolagsordningen 2013 betala vederlag för hela lägenheten enligt koefficient 1,5. Disponentintyget var alltså inte giltigt.

Såhär lång är allt klart men nu till en del frågetecken:

Ett flertal felaktigheter i gällande bolagsordning 2013 har styrelseordförande Jonas Taipale, samt medlemmarna Vivika Elgh och Rasmus Fredriksson meddelat Tingsrätten (bilaga 5):

Lägenheterna D41, D42 och D43 är affärslägenheter, (enligt bolagsordningen bostäder)

E45 Av bilhallens yta 384 m2 i hus E används endast 180m2 för 18 bilplatser (enl. bolagsordningen 384m2). Det finns 17 bilplatser?

A14-15 100m2 affärslokal och 37m2 källare enligt tidigare beslut. (enl. bolagsordning 137m2 affärslägenhet)

Genast efter Tingsrättens dom gör styrelsemedlemmarna Jonas Taipale, Vivika Elgh och Rasmus Fredriksson ett förslag till ny bolagsordning (bilaga 6). Enligt förslaget som är ett hastverk bör vederlaget för A14-15 beräknas enligt 0,25 och status ”källare” D41, D42 och D43 är nu åter bostäder. E45 Enligt förslaget är 90m2 reserverat för 18 bilplatser. Förslaget drogs bort men bevisar att Jonas Taipale m.fl. var medvetna om oklarheter gällande A14-15.

28.09.2015 presenterar styrelseordförande Rasmus Fredriksson och medlemmarna Per-Olof Karsten och Åke Juutinen ett nytt förslag till bolagsordning vid en extra bolagsstämma. A14-15 är fortfarande ”källare” och nu har även A12 koefficient 0,25. E45, nu är 384m2 reserverat för bilar. Förslaget godkänns inte då det på många punkter inte stämmer överens med tidigare styrelseordförande Jonas Taipales (+ styrelse) bevisföring till Tingsrätten. Går även emot Tingsrättens dom några månader tidigare. Enligt förslaget skulle några aktieägare få lägre avgifter och andra högre utan förklaring varför.

Sedan kommer kallduschen i möteskallelsen 6.6.2016, Citat ”12. Ändring av bolagsordningen: lägenhet A 14-15 ändras tillbaka till lager p.g.a. bygglov för ändring till affärslägenhet aldrig funnits. Ändringen träder ikraft från 1.1.2016.” (bilaga 7) ”. Förslaget godkändes inte då en bolagsordning inte kan gälla retroaktivt. Status ”lager” torde vara en miss då något sådant inte lär ha förekommit i bolagsordningarna. Emedan styrelsens ordförande Jonas Taipale + medlemmar litet tidigare meddelat Tingsrätten att A14-15 är godkänd som 100m2 affärslokal och 37m2 källare, vilket även disponent Ann-Mari Jansson muntligt meddelat min advokat, efter rättegången, att stämmer. Det finns åtminstone 3 styrelseprotokoll och 5 bolagsstämmoprotokoll samt 2 disponentintyg som helt eller delvis inte stämmer med verkligheten. Även direkta lögner har förekommit. (se www.kjosterman.com/lantmannagarden.htm) Slutsatsen för min del blev att bygglov saknas eller kanske inte. Jag sände en förfrågan till Raseborgs stad om bygglovet, men fick inget svar.

Jag besökte Byggnadstillsynen i Raseborg 11.12.2019 och träffade byggnads ingenjör Juhani Jormanainen (Tel. 019 289 3801). Enligt Byggnadstillsynen gäller för A14-15 status ”Förråd”, samtidigt blev det även klart att ett rum delvis ändrats till badrum och ny rumsindelning har byggts utan bygglov. A14-15 kan alltså inte användas som affärslokal och till den del är Bolagsordningen 2013 inte giltig. Varken disponent eller styrelse har ansökt om bygglov för affärslägenhet. Det är nu (2021) även klart att det inte är möjligt att få bygglov gällande A14-15 till affärslokal. Status "förråd" eller enligt gällande Bolagsordning källare är fortfarande giltigt. 

Frågorna är många men:

När bygglovet för A14-15 är förråd, men i Bolagsordningen 2013 anges som affärslägenhet kan Bolagsordningen 2013 anses godkänd? Speciellt som orsaken till en ny bolagsordning var just ändringen av A14-15 från ”källare” till ”affärslägenhet”. Styrelseordförande vid ändringen var Ray Lindberg. Har disponent Ann-Mari Jansson begått ett brott då hon författat Bolagsordningen 2013 och fått den registrerad av Handelsregistret trots att obligatoriskt bygglov saknades? Därtill debiterat såväl skötsel- som kapitalvederlag sexfaldigt.

Mina slutsatser

I normala fall är en Bolagsordning i kraft fr.o.m. att Patent och registerstyrelsen har registrerat den i Handelsregistret. I detta fall har Bolagsordning 2013 sänts in för registrering utan giltigt bygglov.

Bolagsordning och bygglov kan inte vara i strid med varandra vilket betyder att Bolagsordningen 2013 som Bostads AB Lantmannagården följer alltsedan 2013 inte är gällande. Bolagsordning 2013 skulle ha varit i kraft om disponent och styrelse hade ansökt och beviljats bygglov gällande ändring för A14-15 från källare till affärslokal och därefter sänt förslaget för registrering.

En Bolagsordning kan inte delvis vara korrekt och delvis felaktig.

Den tidigare Bolagsordning (bilaga 8) är alltså fortfarande gällande även om disponent och styrelse inte följer den.

Problem
Vederlag betalas enligt den falska bolagsordningen från april 2013 och framåt. Förmedlare och köpare av aktier i bolaget har sedan april 2013 erhållit den falska Bolagsordningen.

Åtgärder
Disponenten bör snarast kontakta Handelsregistret för att annulera den falska Bolagsordningen 2013

Den korrekta Bolagsordninen  bör sändas till samtliga aktieägare samt övriga som begärt densamma och erhållit den falska Bolagsordningen

Ett förslag till ny bolagsordning har enligt tidigare styrelseordförande Jonas Taipale beställts 2014 av Fastighetsförbundet. Tydligen har styrelsen inte godkänt förslaget.

En bolagsordning utgående från Tingsrättens dom borde fortast göras! Nuvarande är från slutet av 1900-talet.

A2 Enligt gällande Bolagsordning har ägaren till A14-15 krävts på EUR 65211,22 för mycket i skötsel och kapitalvederlag samt avgifter!

Ansvariga för den felaktiga debiteringen: Disponent Ann-Mari Jansson, styrelseordförande Ray Lindberg, styrelsemedlemmar Vivika Elgh och Jonas Taipale. Det falska bolagsordningen har ansetts gällande av styrelseordförandena Jonas Taipale och Rasmus Fredriksson med styrelser.

Enligt A1 ovan är det klart att lägenhet A14-15 inte erhållit bygglov för ändring från ”källare” till ”affärslägenhet”

Det är även klart att trots att bygglov saknades har disponenten sänt förslaget ”bolagsordning 2013” för registrering till Patent och Registerstyrelsen. Det är även klart att affärsverksamhet inte får förekomma i förrådet A14-15.

Disponent Ann-Mari Jansson (senaste året disponent Magnus Lindberg) har debiterat skötsel- och kapitalvederlag för A14-15 enligt koefficient 1,5 fr.o.m. april 2013 t.o.m. åtminstone augusti 2021 då koefficienten enligt gällande bolagsordning borde vara 0,25. Nedan belopp är beräknade enligt gällande Bolagsordning, Beloppen bör kontrolleras utgående från Lantmannagårdens bokföring. Jag har begärt bekräftelse gällande beloppen nedan av disponent Magnus Lindberg men han kan inte kommentera utan styrelsens lov.

Betalda skötselvederlag 101 månader 66417,60.      Korrekt vederlag enl. Bolagsordningen    11069,60
Betalda kapitalvederlag                       6018,27        Korrekt kapitalvederlag bör vara              1003,05
Vattenavgift                                       4848,00         Korrekt vattenavgift för förråd                       0,00
Betalda vederlag sammanlagt             77283,87       Korrekta sammanlagda vederlag             12072,65  

Enligt min mening har lägenheten A14-15 enligt gällande bolagsordning betalat 65211,22 euro för mycket i vederlag t.o.m. Augusti 2021

”Affärs”lägenheten är nu uthyrd. Hyresgäster bl.a. Hälsokällan, Wildkonst och Auron. Hälsovård med verksamhet: Första hjälps kurser, yoga, massage, skolning osv. Hyresgästernas ansvars- och olycksfallsförsäkringar torde inte gälla då verksamheten sker i ett ”förråd”. Brand och andra granskningar? Skylten (bilaga 3) som finns mot torget bevisar att styrelse och disponent anser att verksamheten är OK! Ägaren bör dock frikännas då hon erhållit en bolagsordning (bilaga 2) samt ett disponentintyg (bilaga 1) enligt vilken lägenheten A14-15 är affärslokal och hon betalat såväl skötsel som kapitalvederlag enligt status ”affärslokal”.

Enligt fastighetsförbundets utlåtande (bilaga 10, sid 7) kan lägenheter med en koefficient 0,25 (vilket torde vara korrekt enligt gällande bolagsordning) endast användas som förråd för ägarens personliga föremål! Alltså i inget fall affärsverksamhet! Samma åsikt har även Byggnadstillsynen i Raseborg (Ekenäs), som beviljat gällande bygglov som är förråd.

Citat, Fastighetsförbundets chefsjurist Kristel Pynnönen

"Fråga: Om husbolagets styrelse fattar beslut som de egentligen inte har beslutsrätt till (till exempel i ärenden som kräver byggnadslov), vilket är då disponentens ansvar i frågan?

Svar: Då disponenten närvarar vid styrelsemötet borde hen känna till att husbolaget åtminstone bör utreda huruvida exempelvis bygglov krävs. Om detta inte förs fram vid beslutsfattandet kan skadeståndsansvar komma på fråga till den del bolaget lider ekonomisk skada.”

Min slutsats

Ägaren till A14-15 bör erhålla EUR 65211,22 + ränta, därtill kostnaderna för det falska  disponentintyget

Problem

Nuvarande disponent Magnus Lindberg har problem. Debiterar han enligt gällande bolagsordning går han emot Tingsrättens dom eller tvärtom, lika problematiskt. Antagligen gäller Tingsrättens dom tills rättelse skett. 

Utgående från Kristel Pynnönens citat. Kan man anse att disponent Ann-Mari Jansson är ersättningsskyldig?

Är det en kriminell handling, grovt bedrägeri under lång tid 101 månader,  att, som jag ser det, tvinga ägaren att betala 65211,22 utöver gällande vederlag utgående från ett falskt disponentintyg (bilaga 1) och en falsk bolagsordning (bilaga 2)? Därtill godkänna affärsverksamhet i ett förråd?

A3. Falskt bevismaterial som inverkade på Tingsrättens dom 2015.

Ansvariga för falsk bevisföring; disponent Ann-Mari Jansson, styrelseordförande Jonas Taipale med styrelsemedlemmarna Vivika Elgh och Rasmus Fredriksson. Juridisk sakkunnig: juristen Peter Högnäs, OP

Enligt A2 har styrelse och disponent försökt och lyckats enligt min mening kräva in vederlag som strider mot gällande bolagsordning. Detsamma hände även tidigare gällande lokalerna D41, D42 och D43. I det senare fallet fördes tvisten till Tingsrätten som konstaterade (bilaga 4) att gällande bolagsordning bör följas och de felaktiga vederlagen återbetalas. Så skedde. Även förslaget att då det gäller kapitalvederlag, affärslägenheterna skulle i medeltal erhålla 35% rabatt, godkändes inte av Tingsrätten. 

Bevismaterial som inverkat på Tingsrättens dom!
Styrelseordförande Jonas Taipale och styrelsemedlemmarna Vivika Elgh och Rasmus Fredriksson, disponent Ann-Mari Jansson samt som juridisk sakkunnig juristen Peter Högnäs inlämnade till Tingsrätten en bolagsordning 2013 (se A1) som inte kan anses giltig. Tingsrätten har i sin dom tolkat den falska bolagsordningen 2013 och därmed torde det vara klart att domen helt eller delvis är felaktig.

Gällande vederlagen för D41. D42 och D43 samt gällande kapitalvederlagen torde domen vara korrekt då ordalydelsen i Bolagsordning 2013 (bilaga 2) och den giltiga bolagsordningen (bilaga 8) kan anses identiska gällande D41-D43.

För lägenhet A14-15 är det mera problematiskt. Enligt disponentintyg (bilaga 1) är A14-15 en affärslokal 100 m2 och källare 37 m2. Enligt bolagsordningen 2013 (bilaga 2) 137 m2 affärslokal. Tingsrättens dom var att 137 m2 (koefficient 1,5) är affärslokal enligt Bolagsordningen 2013. Enligt Jonas Taipale m.fl. meddelande till Tingsrätten har Bolagsstämman för länge sedan godkänt 100 + 37 alternativet. Något sådant protokoll har inte hittats, inte heller kallelse till Bolagsstämma där detta skulle vara angivet.

Utgående från A1 är Bolagsordningen 2013 som inlämnats till Tingsrätten inte giltig. Enligt gällande Bolagsordning (A14-15 är källare och vederlag enligt koefficient 0,25) är Tingsrättens dom felaktig.

Min advokat Aki Rosén var mycket noga och för att säkert erhålla senaste giltiga Bolagsordning beställdes den från Handelsregistret. Att den inte var giltig blev klart först 2019 (se A1).

Tingsrättens dom 2015 godkändes av samtliga parter.

Men nu blev det problem då Bolagsordningen 2013 inte kan anses giltig, men trots det användes som bevismaterial och grund för hela rättegången! Det korrekta enligt min mening är att hela domen anses ogiltig. Tingsrättens dom 2015 kunde även bli i kraft förutom delen om A14-15!

Speciellt gäller problemet som jag ser det A14-15. Enligt de fakta som nu finns (bygglovet) borde koefficienten vara 0,25 och status ”förråd” då Tingsrättens dom var 1,5 och affärslokal.

Kontaktar Tingsrätten, Polisen åter Polisen!

Som jag nämnde i A1 besökte jag Byggnadstillsynen i Raseborg 11.12.2019 och träffade byggnads ingenjör Juhani Jormanainen (Tel. 019 289 3801). Enligt Byggnadstillsynen gäller för A14-15 status ”Förråd”. Därmed var det klart att den Bolagsordning och disponentintyg som inlämnats till Tingsrätten var felaktiga och därmed enligt min mening även domen felaktig gällande A14-15.

Jag kontaktade Tingsrätten med frågan vad jag som inblandad i rättegången bör göra. Förslaget var att jag bör kontakta Polisen för en för undersökning. Jag sände till Polisens webbtjänst 3.2.2020 likt denna, erhöll en bekräftelse att min skrivelse mottagits 4.2.2020. Därefter tyst. Jag gör ett nytt försök brevledes till Polisen i Ekenäs 12.04.2021 och fick svaret att Polisen inte kan göra en förundersökning, "en målsägande kan själv väcka åtal i ett ärende, om förundersökningsmyndighetrna beslutat att förundersökningen inte göres eller att den avslutas (lag om rättegång i brottsmål 1:14§). Beslutet befriar inte någon från en eventuell skadeståndsskyldighet". Återkommer till utlåtande sist i denna redogörelse.

Kan tidigare styrelseordförande Jonas Taipale, styrelse-medlemmarna Vivika Elgh och Rasmus Fredriksson anses personligen ansvariga för en onödig rättegång och ersättningsskyldiga för de kostnader rättegången förorsakat om domen helt eller delvis måste annulleras, eller kanske disponent Ann-Mari Jansson och juristen Peter Högnäs?

Förutom Bolagsordning och disponentintyg förekom, enligt min åsikt, även andra mindre sanna utlåtanden. Kanske de inte hade någon betydelse för rättegången, nämner dem dock för säkerhets skull. Numreringen är från trions inlaga till Tingsrätten (bilaga 5). Domen finns i (bilaga 4).

A4. Är det tillåtet att sälja enstaka aktier från en aktieserie även om Bostadsaktiebolagslagen och Tingsrätten förbjuder det?

Ansvariga: disponent Ann-Mari Jansson, styrelseordförandena Jonas Taipale och Rasmus Fredriksson med styrelser samt eventuellt revisorerna.

Citat ur Tingsrättens dom 4.5.2015 (bilaga 4) ” I 2 kapitel 4 § 2 mom. Lagen om bostadsaktiebolag stadgas att enskilda aktier som hör till samma aktiegrupp inte får tecknas, överlåtas eller överföras på något annat sätt eller pantsättas utom när en lägenhet delas eller en del av lägenheten slås samman med en annan lägenhet. Bostadsbolaget har utan beaktande av nämnda lagrum tillåtit att bilhallsaktier överlåtits en i gången, dvs. i praktiken så att aktiegruppen bestående av 18 aktier uppdelats i 18 separata aktier vilka det varit möjligt att överföra som självständiga aktier till nya aktieägare. Förfarandet har skett i strid med lagen om bostadsaktiebolag och bolagsordningen. Ovan nämnda procedurfel, som föranletts av att aktiegruppen nris 3658-3675 splittrats i strid med 2 kapitel 4§ lag om bostadsaktiebolag, torde vara ostridigt”

Trots ovan har styrelseordförande Jonas Taipale, medlemmarna Vivika Elgh och Rasmus Fredriksson samt disponent Ann-Mari Jansson ansett att Tingsrättens dom inte gäller retroaktivt eller fram ledes. Före Tingsrättens dom 4.5.2015 och efter nya Bostadsaktiebolags lagen 22.12.2009 har följande köp gjorts:
29.10.2010 Köpare Galina och Paul Avellan,1 aktie som berättigar till en bilhalls plats
02.11.2010 Köpare Jessica och Jonas Taipale, 1 aktie som berättigar till en bilhalls plats

Genast efter Tingsrättens dom (05/2015) har följande köp gjorts av enskilda aktier. 

21.5.2015 Köpare Lennart Westerholm, 3 aktier, som berättigar till 3 bilhalls platser.
06.06.2015 Köpare Mats Fagerström, 1 aktie och 1 bilplats.
23.9.2015 Köpare Lennart Westerholm, 1 aktie och en bilhalls plats
3.11.2015 Köpare Åke Juutinen, 1 aktie och en bilplats
??.??.???? Köpare Fontes Silvia, 1 aktie och en bilplats,
??.??.???? Övriga?

Anmärkningsvärt är att av 9 olagliga aktieköp har 6 gjorts av nuvarande eller tidigare styrelsemedlemmar, vilka känner eller borde känna till Tingsrättens dom! Bör dessa 9 aktieköp anses olagliga och annulleras? Detta gäller speciellt de 7 aktierna som genast efter Tingsrättens dom registrerades.

Utifrån ovan har 9 aktier införts i Lantmannagårdens aktieregistret på ett sätt som strider mot Bostadsaktiebolagslagen. Om detta stämmer kan inte Lantmannagården varken debitera  skötsel- eller kapitalvederlag för de aktier som disponenten infört olagligt i registret. Vederlagen bör antagligen returneras och samma belopp inkrävs av övriga aktieägare i gruppen 3658-3675. Totalbelopp ca 14.000,00. Kanske disponenten är ersättningsskyldig?

oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo

Det kan ha varit problem att korrigera ovan affärer, bl.a. Jonas Taipales köp, emedan Jonas Taipale var styrelseordförande 26.6.2014 – 30.6.2015 och därmed även aktiv då det gäller domstolsbehandlingen och därmed medveten om domens innehåll.

Lennart Westerlund som köpt 4 aktier, genast efter domslutet, har varit styrelsemedlem sedan 21.6.2016 och är fortfarande. Som mångårig styrelsemedlem torde han känna till Tingsrättens dom och även Bostadsaktiebolags lagen. Åke Juutinen var styrelsemedlem när hans köp registrerades

Disponent Ann-Mari Jansson har skrivit ett disponentintyg (bilaga 11) för bilhallen 10/3 2019 som enligt henne tillåter försäljning av enskilda aktier. 1 aktie har ombildats (när?) till 2x 2,78, 5,55 eller 5,56% (?) av lägenhet E45. Enligt bolagsordningen yta 384m2. Styrelseordförande Jonas Taipale och medlemmarna Vivika Elgh och Rasmus Fredriksson har meddelat Tingsrätten att endast 180m2 används för bilparkering,
Kapitalvederlagen är snällt sagt oklara, disponentintyget gäller för hela lägenheten E45, men debiteras separat för varje parkeringsplats, här enligt 5,55%:
2.3.1. Kapitalvederlag1,42/m2 = 1,42 x 384m2 = 542,28 eller per bilplats 30,26/månad
2.3.2. Återstående låneandel 97,82 eller per bilplats 0,284
3.3.1. Kapitalvederlag 0,283/m2/månad. 384M2 = 108,67 eller 6,03 per månad och bilplats
3.3.2 Kapitalvederlag (totalt för lägenheten) 0,284 eller 0,02/bilplats och månad

Ett antal ”aktieägare” har betalat sin låneandel till 100%, vilket inte framkommer från intyget.
Enligt intyget finns det 18 bilhalls platser i E-huset bilhall. I verkligheten endast 17 stycken. 

Enligt disponentintyget kan vem som helst köpa 2.78, 5.55 eller 5.56% av aktiestocken. Men utgående från disponentintyget garanterar det inte en bilhalls plats.

Även om disponenten Ann-Mari Janssons åsikt enligt disponentintyget är att separata aktier får säljas om de ändras till procent av lägenheten har åtminstone 15.6.2015 (Bilaga 12) daterat låneandels betalningsplan skett enligt separata aktier och inte % andelar. Enligt Bolagsstämma protokollet från 2020 (bilaga 9b) har Lennart Westerholms 4x 5,56% omvandlats till 4 röstberättiga aktier, detsamma gäller även 2021. Förtydligande separat.

Antagligen har disponent Ann-Mari Jansson utgått från lagen om samägande förhållande (180/1958). Tydligen förstod hon inte lagens innehåll varvid proceduren blivit på hälft, varför (2 kap.2§) fortfarande gäller.

Enligt bolagsordningen torde det vara klart att endast aktier ”som köpts olagligt” har rätt till bilplats i bilhallen E45. Citat ur Bolagsordningen ”§7 Parkering av bilar i bilhallen och inne på gården är tillåtet endast för dem som köpt aktier som berättigar till detta.”

Bilhallen (aktieserie 3658-3675) i E-huset har sammanlagt 17 lika stora bilplatser. Därtill finns i D-huset en mindre ruta (1,5 x 2m) för en större barnvagn (bilaga 16). Tydligen har disponenten krävt såväl skötsel- som kapitalvederlag för denna "bil"plats. Då denna plats inte nämns i Bolagsordningen är vederlagen olaglig och bör återbetalas. För en tio års period ca 2000,00. Intressant vore att se hur aktiebrevet är skrivet, men tyvärr har brevet försvunnit på disponentbyrån enligt disponent Ann-Mari Jansson. Enligt Bolagsordningen finns 18 aktier som var och en har rätt till 1 bilplats. Men det finns endast 17 bilplatser.

Min slutsats
Enligt ovan har Disponent Ann-Mari Jansson samt styrelseordförandena Jonas Taipale och Fredrik Rasmusson med styrelser godkänt Tingsrättens dom, men beslutat att inte följa densamma.

Disponent Ann-Mari Jansson har igen skrivit ett disponentintyg som inte kan anses gällande.

Problem
Utgående från ovan. Kan en disponent kräva vederlag av de aktionärer som registrerats i bolagets aktieförteckning trots att de förvärvat aktierna (% av lägenheten?) på ett sätt som Bostadsaktiebolagslagen inte godkänner och som även Tingsrätten fördömer. Dessa betalar nu vederlag.

 Det vore intressant att se hur bilplatserna är specificerade samt hur transaktionerna noterats. Aktiebrevet förvaltas av Andelsbanken Raseborg, OP-Filia Oy Ab, men enligt disponent Ann-Mari Jansson har aktiebrevet ”försvunnit”.

Bör de bilplatsaktier som köps mot gällande dom och lag återbördas till den juridiska ägare? Vem ansvarar för vederlagen och vem är röstberättigad?

Enligt bygglovet för Lantmannagården skall det finnas 1 bilplats per 150 m2. Kan detta vara orsaken att barnvagnsplatsen upptas som bilplats?

A5 Kan en styrelse besluta frånta rösträtten från ca 20 aktieägare, helt eller delvis, samt överföra rösträtten till en styrelsemedlem?

Ansvariga: disponenter Ann-Mari Jansson och Magnus Lindberg, styrelseordförandena Jonas Taipale och Rasmus Fredriksson med styrelser, protokolljusterare, rösträknare och revisor.

Citat från Tingsrättens dom (bilaga 4) 4.5.2015
”Vid bolagsstämman har inte fattats något beslut som specifikt skulle gälla bilplatserna eller aktierna nris 3658-3675. En följd av att aktiegruppen spjälkats är i alla fall att de aktieägare som har en bilplats i bilhallen och som således äger någon av aktierna nris 3658-3675 har kunnat utnyttja separat rösträtt med stöd av sagda aktier trots att det riktiga vore att aktierna nris 3658-3675 företräds av en gemensam företrädare.”

2 § Utövande av aktierättigheter
Om en aktie har flera ägare kan dessa utöva ägarrättigheter i bolaget endast genom en gemensam företrädare.

Lantmannagårdens yrkesdisponent Ann-Mari Jansson och styrelseordförande Rasmus Fredriksson med styrelse har tolkat Tingsrättens dom att aktierna 3658-3675 skall representeras av en person som styrelsen utser och tydligen en styrelsemedlem. Detta är helt klart mot Bostadsaktiebolags lagen, enligt vilken aktieserien skall representeras av en person som aktieägarna gemensamt utser.

14.3.2016 (Bilaga 13) Disponenten informerar och styrelseordförande Rasmus Fredriksson, medlemmarna Per-Olof Karsten och Åke Juutinen godkänner. Citat: ”för ärenden som har med bilhallen att göra har bostadsbolagets styrelse vidtalat i första hand aktionären Jonas Taipale att representera bilhalls aktierna detta på grund av Tingsrättens beslut.

Bolagsstämma 27.04.2017 Punkt 14 ”Till ordinarie styrelsemedlemmar valdes enhälligt Rasmus Fredriksson, Lennart Westerholm och Per-Olof Karsten och till suppleant Inger Lindqvist. Garageaktierna företräds av Lennart Westerholm”

Bolagsstämma 14.03.2018 Punkt 14 ”Till ordinarie styrelsemedlemmar valdes enhälligt Rasmus Fredriksson, Lennart Westerholm och Inger Lindqvist och till suppleant Kjell Danielsson. Garageaktierna företräds av Lennart Westerholm”

Bolagsstämma 13.06.2019 Punkt 14 ”Till ordinarie styrelsemedlemmar valdes enhälligt Rasmus Fredriksson, Lennart Westerholm och Inger Lindqvist och till suppleant Kjell Danielsson. Garageaktierna företräds av Lennart Westerholm”

Bolagsstämma 10.09.2020 (Bilaga 9a) Punkt 14 ”Till ordinarie styrelsemedlemmar valdes enhälligt Rasmus Fredriksson, Lennart Westerholm och Inger Lindqvist och till suppleant Kjell Danielsson. Garageaktierna företräds av Lennart Westerholm”

Observera att i möteskallelserna (Bilaga 14) finns inte nämnt styrelsens beslut gällande representanten för bilhallen varför bolagsstämman inte har möjlighet att förkasta eller godkänna förslaget. Bilhallens aktieägare har inte möjlighet att påverka besluten. Enligt bostadsaktiebolags lagen kan bolagsstämman endast besluta om sådant som finns nämnt i kallelsen till bolagsstämman.

Bolagsstämma protokollen ovan är bedrägliga då protokollen missvisande gör gällande att Bolagsstämmorna godkänt ”Garageaktierna företräds av Lennart Westerholm” då det i verkligheten är styrelsebeslut, om än olagliga.

 Min slutsats:

Det torde vara klart disponent Ann-Mari Jansson samt styrelser gjort beslut som strider med Bostadsaktiebolagslagen och Tingsrättens dom.

Det torde vara helt klart att Bostadsaktiebolagslagen och Tingsrättens dom inte kan tolkas såsom disponent och styrelse gjort.

Problem:

Då ca 20 aktieägare helt eller delvis förlorat sin rösträtt, är bolagsstämmornas beslut lagliga? Speciellt är, om det stämmer, att Lennart Westerholm enligt resonemanget i A4 inte är aktieägare, men trots det givit sig själv fullmakt att företräda aktierna 3658 - 3675. Styrelsemedlem kan han vara även som inte aktieägare.

Vad är protokolljusterarnas och rösträknarnas ansvar om protokoll och bolagsstämmans beslut inte överensstämmer samt att givna röster inte överensstämmer med Bostadsaktiebolagslagen?

A6. Är det ett brott mot aktiebolagslagen då Bostads Ab Lantmannagården i Ekenäs disponent Ann-Mari Jansson vägrat ge ut protokollen inom lagstadgade 4 veckor efter bolagsstämman?

Ansvariga: disponent Ann-Mari Jansson, styrelseordförandena Jonas Taipale och Rasmus Fredriksson

"Protokollet ska senast fyra veckor efter stämman hållas tillgängligt för aktieägarna hos bolagets disponent eller styrelsens ordförande, och en kopia av protokollet ska ges till de aktieägare som ber om det. Aktieägarna har rätt att få kopior också av protokollbilagorna."

Jag har 6 gånger begärt att få protokollen från bolagsstämmor. Här är resultatet:

Bolagsstämma 16.06.2014 - Protokollet anlände utan bilagor 18.08.2014
Bolagsstämma 2015           - Begärdes ej
Bolagsstämma 21.06.2016 - Protokollet anlände utan bilagor 08.02.2017
Bolagsstämma 27.04.2017 - Protokollet anlände utan bilagor 05.09.2017
Bolagsstämma 14.03.2018 - Protokollet anlände utan bilagor 14.06.2018
Bolagsstämma 13.06.2019 - Protokollet anlände med bilagor 27.12.2020

Därtill har jag begärd protokollet från bolagsstämman 2020, som anlände omgående. Ny disponent!

§ 23 ”Pöytäkirja on pidettävä osakkeenomistajien nähtävänä viimeistään neljän viikon kuluttua kokouksesta , joko taloyhtiön isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan luona. Lisäksi siitä on toimitettava jäljennös sitä pyytävälle osakkeenomistajalle. Jos joku rikkoo tahallaan  yhtiökokouksen pöytäkirjan nähtävänä pitämistä koskevaa säännöstä, hänet voidaan tuomita asunto-osakeyhtiörikkomuksesta sakkoon.”

Utgående från Bostadsaktiebolagslagens 6 kap. 6§

Jag har skriftligen begärt 2016-03-07 att Tingsrättens dom 2015 i sin helhet skall utdelas till samtliga aktieägare i samband med Bolagsstämman 2016 (som behandlar 2015 bokslutet), tillsamman med en rapport om de kostnader rättegången förorsakat Lantmannagården. Disponent Ann-Mari Jansson har skriftligen bekräftat att min begäran emottagits. Tyvärr har min begäran inte godkänts på grund av svårigheten att göra en dylik rapport.

I enlighet med Bostadsaktiebolagslagen 24 kap. 1§ ”Ledningens skadeståndsskyldighet

En styrelseledamot och disponenten ska ersätta skada som de i sitt uppdrag, i strid med den omsorgsplikt som anges i 1 kap. 11 §, uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat bolaget.
En styrelseledamot och disponenten ska också ersätta skada som de i sitt uppdrag annars i strid med denna lag eller bolagsordningen uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat bolaget, en aktieägare eller någon annan.
Om skadan har orsakats genom överträdelse av denna lag på annat sätt än endast genom överträdelse av bestämmelserna om centrala principer för verksamheten i 1 kap. eller om skadan har orsakats genom överträdelse av en bestämmelse i bolagsordningen, anses skadan ha orsakats genom oaktsamhet, om inte den som är ansvarig för förfarandet visar att han eller hon har handlat omsorgsfullt. Detsamma gäller skada som har orsakats genom en åtgärd till förmån för en sådan bolaget närstående person som avses i 11 kap. 8 §”.

Min slutsats
Disponent Ann-Mari Jansson har fråntagit aktieägarna rätten att pröva vid domstol bolagsstämmans beslut i enlighet med bostadsaktiebolags lagen samt därmed brutit mot §23.
Disponent Ann-Mari Jansson har enligt mig begått ett brott då hon vägrat bifoga Tingsrättens dom 2015 tillsammans med Bolagsstämma kallelsen 2016 (gällande 2015), samt kostnadsberäkning över rättegångskostnaderna.

A7 Problemen fortsätter. Protokollet från Bolags-stämman 2020 (bilaga 9a Protokoll, 9b Deltagare)
Ansvariga: disponent Magnus Lindberg, styrelseordförande Rasmus Fredriksson, rösträknarna Vivika Elgh och Gunnevi Werner

Här bör du följa med resonemanget via länkarna ovan!

A 14§ ”Garage aktierna företräds av Lennart Westerholm”. Ordalydelsen tyder på att han har rätt att representera garage aktierna på bolagsstämman och då han var på plats borde alla 18 E45 aktierna vara röstberättigade, om han inte fått fullmakt av samtliga E45 aktieägare gäller 0 röstberättigade aktier

B Representerade; 439 aktier av totalt 3675. Korrekt antal är 269 röstberättigade aktier.

Felaktigheter:

A05 Vivika Elgh enligt protokoll 104 aktier, Röstberättigade 0 aktier (2 kap. 2§)

A10 Rasmus Fredriksson m.fl. enligt protokoll 110 aktier. Röstberättigade 66 aktier (6 kap. 13§)

C32 Åke Juutinen m.fl. enligt protokoll 84 aktier. Röstberättigade 66 aktier (6 kap. 13§)

E45 Lennart Westerholm m.fl. enl. protokoll 4 aktier. Röstberättigade 0 aktier (2 kap. 2§)

C A05 Elgh Vivika 104 aktier. Då de två andra ägare av aktieserien inte gett fullmakt åt Vivika Elgh har hon inte rösträtt (2 kap. 2§) även om hon har närvarande rätt. 

D Lennart Westerholm 4 x 5,55%. Här gäller även (2 kap 2§). Antingen har han erhållit fullmakt av samtliga ägare av aktieserien 3658-3675 och representerar alla 18 aktierna eller är han helt utan rösträtt. Enligt protokollet har Lennart Westerholm använt 4 röstberättigade aktier, vilket juridiskt inte är möjligt.

E Enligt (2 kap. 4§ 2 mom.) kan enskilda aktier som hör till samma aktieserie inte tecknas, överlåtas eller överföras på något annat sätt. Tingsrätten har även bekräftat detta 2015. Detta betyder enligt min mening att 11 " röstberättiga aktieägare" i aktieägarförteckningen inte är aktieägare.

F Utifrån E har 9 aktier införts i Lantmannagårdens aktieregistret på ett sätt som strider mot Bostadsaktiebolagslagen. Om detta stämmer kan inte Lantmannagården debitera varken skötsel- eller kapitalvederlag för de aktier som disponenten infört olagligt i registret. Vederlagen bör antagligen returneras och samma belopp inkrävs av övriga aktieägare i gruppen 3658-3675. Totalbelopp ca 14.000,00. Speciellt är att av 9 olagliga köp har 6 gjorts av nuvarande eller tidigare styrelsemedlemmar!

G A05 Elgh Vivika + 2 delägare. Här torde även (2kap.4§ 2mom.) gälla och delningen är   olaglig.

H Bilhallen (aktieserie 3658-3675) i E-huset har sammanlagt 17 lika stora bilplatser. Därtill finns i D-huset en mindre ruta för en större barnvagn. Tydligen har disponenten krävt såväl skötsel- som kapitalvederlag för denna plats. Då denna plats inte nämns i Bolagsordningen är vederlagen olaglig och bör återbetalas. För en tio års period ca 2000,00. Intressant vore att se hur aktiebrevet är skrivet, men tyvärr har brevet försvunnit på disponentbyrån enligt disponent Ann-Mari Jansson. Enligt Bolagsordningen finns 18 aktier som var och en har rätt till 1 bilplats. Men det finns endast 17 bilplatser.

SLUTKLÄM

Jag anser att disponent, styrelser och andra nämnda personligen är ansvariga för beslut mot Bolagsordningen, Bostadsaktiebolagslagen och Tingsrättens dom 2015. Även eventuella ersättningskrav och straff bör riktas till dessa.

Bostadsaktiebolags Ab Lantmannagården i Ekenäs har inte godkänt ovannämnda felaktigheter.

Bostadsbolaget har godkänt den ”falska” Bolagsordning 2013, men aktieägarna var inte medvetna om att bygglov gällande A14-15 inte sökts och därmed inte heller erhållits.

Disponent och styrelse har beviljats ansvarsfrihet för respektive år, men då tydliga brott mot såväl Bolagsordningen som Bostadsaktiebolags lagen framkommit senare utan att aktieägarna varit medvetna om detta torde beviljandet kunna förbigås.

Mina Kontaktuppgifter:

Karl-Johans Österman, Museigatan 2 D 41, 10600 EKENÄS

 E-mail kj@kjosterman.com

Kontaktuppgifter för de ansvariga:

Disponent för hela perioden 2012 – 2020 januari

Ann-Mari Jansson, Andelsbanken Raseborg, OP-Filia Oy Ab. op-filia@op.fi

2020 - Magnus Lindberg, Andelsbanken Raseborg, OP-Filia Oy Ab.   magnus.lindberg@op.fi

Tiden före rättegången, bl. a. tillkomst av Bolagsordning 2013 och ändring av A14-15 status utan bygglov samt felaktig vederlags debitering gällande A14-15, D41, D42, D43 samt ”barnvagnsrutan” i D-huset. Därtill felaktigt kapitalvederlag gällande alla lägenheter.

2012 – 22.4.2013 Ordförande Ray Lindberg , Vivika Elgh, Jonas Taipale

22.4.2013 – 16.6.2014 Ordförande Ray Lindberg, Vivika Elgh, Gunnevi Werner

Ansvarig för bl. a. bevisföring till Tingsrätten, samt anser att Tingsrättens dom inte gäller. Godkänner enstaka aktieköp ur aktieserie mot Tingsrättens dom. Godkänner att Bolagsordning 2013 används även om inte godkänd. Felaktig debitering gällande A14-15 och ”bilplatsrutan” i D-huset.

16.6.2014 – 30.6.2015 Styrelseordförande Jonas Taipale, Styrelsemedlemmar: Vivika Elgh, Rasmus Fredriksson

Ansvariga bl.a. för felaktig debitering för A14-15 och ”bilplatsrutan” i D-huset, Anser att Tingsrättens dom inte gäller. Godkänner enstaka aktieköp ur aktieserie mot Tingsrättens dom. Fråntaga aktieägare rösträtt, Godkänner att Bolagsordning 2013 används även om inte godkänd. Ansvariga för vilseledande bolagsstämma protokoll.

30.6.2015 – 21.6.2016 Styrelseordförande Rasmus Fredriksson . Medlemmar: Per-Olof Karsten, Åke Juutinen

21.6.2016 – 27.4.2017 Styrelseordförande Rasmus Fredriksson, Per-Olof Karsten, Lennart Westerholm

27.4.2017 – 14.3.2018 Styrelseordförande Rasmus Fredriksson, Per-Olof Karsten, Lennart Westerholm

14.3.2018 – 13.6.2019 Styrelseordförande Rasmus Fredriksson, Inger Lindqvist, Lennart Westerholm

13.6.2019 - 10.09.2020 Styrelseordförande Rasmus Fredriksson, Inger Lindqvist, Lennart Westerholm

10.09.2020 - Styrelseordförande Rasmus Fredriksson, Inger Lindqvist, Lennart Westerholm

juristen Peter Högnäs, tidigare Andelsbanken Raseborg, OP

revisor: Lars-Ove Backman, GR, Ekenäs

2013-03-06 Här börjar problemen, även om vi var omedvetna om det då!
6 mars 2013 hade vi styrelsemöte. Litet speciellt var det att då budget och vederlag diskuterades var endast Jonas Taipale och jag på plats från styrelsen.  På mötet tar även vår disponent första gången upp frågan om vederlaget för radhusets källare. Enligt disponenten skulle vederlaget  höjas med 100%. Även för Jonas Taipale  kom denna fråga helt plötsligt och styrelsen godkände förslaget. Förövrigt löpte styrelsemötet helt normalt!
 
23.10.2013 begärde jag att få en kopia av protokollet för styrelsemötet 2013-03-06. Följande dag, 24.10.2013, fick jag svar av styrelseordföranden Ray Lindberg. Tyvärr finns det regler för hur styrelseprotokoll får ges ut (även om jag var 50% av deltagarna på styrelsemötet!). Ray bekräftar i samma E-mail att i mötesprotokollet har noterats att styrelsen inte godkände disponenten Ann-Mari Janssons förslag angående radhusets källare.  
Efter 7 månaders väntan får jag protokollet från mötet 2013-03-06, Beslutet, som  Ray Lindberg bekräftat att är noterat i protokollet saknas. Styrelsemedlemmen Vivika Elgh har nu även deltagit i mötet (Ekenäs) trots att hon var i Hangö utan telefon eller annan kontakt? 

Efter bolagsstämman 2013 sände Ann-Mari Jansson en vederlagsräkning som går emot styrelsens beslut och utan bolagsstämmans välsignelse. Vi godkände inte det nya vederlaget. 7 maj 2013 sände Ann-Mari Jansson ett E-mail till mig där hon meddelar att hon kontaktat 2 jurister, en anonym för mig samt vanhempi lakimies OTM Kristel Pynnönen från Kiinteistöliitto som anser att det höjda vederlaget (0,5 = 1,60/m2) är korrekt även om bolagsordningen inte känner till ett dyligt vederlag. Citat "Jos vastikeperuste ei ilmene yhtiöjärjestysmääräyksestä, on määräys lainvastainen ja mitätön".skrev vanhempi lakimies OTM Kristel Pynnönen i det skriftliga utlåtande några månader senare! Nu vet jag inte vad jag skall göra mera" skrev disponenten Ann-Mari Jansson och visst ville jag hjälpa.

Jag kontaktade bolagets revisor Lars-Ove Backman 13 maj 2013 och fick svar nästan omgående. Bolagsordningen bör skrivas om. Tills det bör vederlaget vara som före förhöjningen. Enkelt och klar, jag sände en kopia  till styrelsemedlemmarna. Styrelsens svar "det finns andra åsikter" och lämnade revisorns utlåtande utan åtgärder.

Men nu det mystiska, enligt  styrelseprotokollet från 5 juni 2013 lyder texten "Lägenheterna D41-D43 skulle enligt senaste tolkning (kontroll med jurist vid Andelsbanken Raseborg och Fastighetsförbundet) betala vanligt vederlag 3,20/m2 + källare 0,80/m2 (0,25). Alltså precis enligt tidigare och mot Ann-Mari Janssons påstående maj 2013.

Styrelseordföranden Ray Lindberg meddelar mig att den nya styrelsen skulle behandla saken. Så sker 5 juni 2013,  Efter över en månads väntan meddelade disponenten Ann-Mari Jansson 11.07.2013 att jag åtminstone tillfälligt förlorat. "Styrelsen kunde ha gjort ett annorlunda beslut, men såhär blev det även om beslutet inte är slutgiltigt". Beslutet var inte slutgiltigt, trots det debiterade Ann-Mari Jansson oss på ett 100% högre vederlag än Bolagsordningen förutsätter.

På bolagsstämman 16.06.2014 undrade jag hur Fastighetsförbundet kan ha så olika åsikter angående radhusets källarvederlag:  koefficient 0,25  0,50 och 1,00. Disponent Ann-Mari Jansson meddelade att Fastighetsförbundet inte angett koefficient 0,50 i sina utlåtande. Kristel Pynnönens och OPs jurists utlåtande ovan är alltså falska! Men varför skriva ett styrelseprotokoll som inte stämmer med verkligheten Ray Lindberg?

Domstolsbeslut, nej absolut inte!

I oktober 2013 beslöt jag att något måste göras. Vi hade nu betalat ett felaktigt vederlag i ca 6 månader. Jag beslöt att helt enkelt låta en domstol tolka vår bolagsordning. Kontaktade FOLKSAM, som meddelade att min hemförsäkring täcker största delen av kostnaderna. Folksams jurist ville att jag skulle sända in följande dokument, som jag har rätt till enligt aktiebolagslagen. Styrelseprotokoll AOYL7:6.2§ samt bolagsstämma protokoll AOYL 6:23.4§.

1. Kopia av styrelsemötets protokoll angående beslut att ändra grunderna för vederlaget då det gäller radhusets källare
2. Kopia av bolagsstämmans protokoll angående beslut att ändra grunderna för vederlaget då det gäller radhusets källare
3 Kopia av styrelsens meddelande  (till mig) angående förändring av grunderna för vederlaget och den höjning av bolagsvederlaget förändringen medför då det gäller Museigatan 2 D 41.

Tyvärr, nu gjorde jag ett ordentligt misstag! Jag lät Styrelseordförande  Ray Lindberg förstå vad jag behövde protokollen till och då blev det stopp! 24.10.2013 får jag besked att dokumenten jag begärt finns men....

"Angående leverans av dokument, så kan vi tyvärr inte ge ut något idag ännu. Vi måste vänta på att vi har utlåtande från Kiinteistöliitto först och sedan samlar vi ihop all tillgänglig information som berör ämnet. Det finns också skilda bestämmelser över hur man får ge ut styrelsedokument, så det är inte något man bara kopierar upp och delar ut. Hur som helst är det ju också bäst för dig att ha allt tillhanda sedan på en gång om du skall berätta vidare om saken" Slutsats: det är bättre för mig att styrelsen inte följer Finlands lag, i detta fall Bostadsaktiebolagslagen!!! Folksam har alltså begärt 3 dokument, men måste vänta på ett fjärde som Folksam inte beställt!

Jag meddelade att jag vidare sänder meddelandet till Folksams jurist, som begärt dokumenten.  Ray Lindbergs svar kom som en bumerang "Nå, skulle vara trevligt om du inte hotade med juristen för varje svar jag vänligen försöker ge"?  I samma brev meddelar Ray att han inte tagit ställning till de direkta juridiska frågorna? Ray Lindberg har även känt sig hotat då jag meddelat att brevväxlingen som E-mail även läses av andra än mottagaren. I allmänhet anses det korrekt att meddela om tredje part även läser personliga brev. Detsamma gäller naturligtvis även Ray, som borde ha meddelat mig att hans sekreterare(?)  Jessica Taipale har läst igenom mina E-mail!

Bolagsstyrelsen lyckades alltså avvärja ett domstolsbeslut angående tolkningen av Bolagsordningen, som jag skulle ha bekostat. Ray har flera gånger skrivit "vi har behandlat frågan väldigt ingående och helt enligt alla regler o.s.v.". Kanske det ändå finns ett skelett i garderoben eller kanske domstolsbeslutet även gett kommentaren "det finns andra åsikter". Något styrelsebeslut angående Folksams begäran finns inte angivet i styrelseprotokollen. 

Jag är nog ganska frusterad på hela denna "soppa" som styrelseordförande  Ray Lindberg kallar den. Folksam väntar fortfarande efter över 500 dagar på begärda kopior, därtill har jag begärt kopior av de styrelseprotokoll som beröra radhusets källare under perioden 1.1.2014 - 15.06.2014. På dessa har jag väntat över 300 dagar. Enligt Bostadsaktiebolagslagen har jag rätt att få dokumenten. Jag tycker själv att jag haft ett fantastiskt tålamod, men nu är det slut. Jag meddelar disponent Ann-Mari Jansson att jag inom 10 dagar gör en polisanmälan om jag inte får dokumenten. Mitt brev och förtydligande till vår disponenten 7.4.2015  gav mig styrelseprotokoll nr 2/2014 (1).  

Styrelsebeslut att förbjuda disponenten att följa lagen!
Jag var nog chockad på bolagsstämman 16.06.2014 då vår disponent Ann-Mari Jansson berättade att det var styrelsens (Ray Lindbergs) beslut att hon inte fick ge ut de dokument jag begärt och har rätt till enligt bostadsaktiebolagslagen! Jag tappade nog helt koncentrationen. Kan detta faktiskt vara möjligt? Senare har det visat sig att beslutet att förbjuda disponent  Ann-Mari Jansson att ge ut de dokument Folksam begärt inte hade protokollförts! Kanske beslutet ändå gjorts då de närvarade styrelsemedlemmarna inte protesterade!

LÖGNER
Det har nu visat sig (juli 2015) att de dokument Folksam begärt och styrelseordförande Ray bekräftat att finns och lovat att FOLKSAM skall få INTE FINNS och har aldrig funnits!  Har faktiskt styrelsen i vårt bolags styrelse förbjudit vår disponent att ge ut dokument som inte finns???? Varför ge Folksams jurist helt felaktiga uppgifter? Det känns inte trevligt att efter nästan 2 års väntan meddela Folksam, tyvärr de dokument som Bostads AB Lantmannagården i flera repriser lovat att ge ut har aldrig funnits!

Återgår till tiden November 2013
11.11.2013 började jag bli desperat. Kontaktade via advokat Klas Weckman juris doktor Johan Bärlund, professor i  juridik vid Helsingfors Universitet, med domar rättigheter. Johan Bärlunds svar var samma som revisor Lars-Ove Backmans, litet mera mångordigt bara. Bolagsordningen är klar och vederlags koefficienten bör vara 0,25. Styrelsen erhöll Johan Bärlunds utlåtande, men ansåg att det inte vara värt att notera i protokollen. Antagligen anser sig styrelseordförande Ray Lindberg ha betydligt högre juridisk kompetens än en juris doktor! Johan Bärlunds utlåtande hittar du här!  

Visst blev jag glad, när jag erhöll professor Johan Bärlunds utlåtande, samma åsikt som vår revisor och en mängd andra förståsigpåare. Nu skall väl såväl disponent som styrelsen godkänna utlåtandet? Men nej, styrelsens svar "det finns andra åsikter" så utlåtandet hade ingen betydelse!

Januari 2014, något måste göras POLISANMÄLAN!
10.1.2014 Vi har nu betalat ett olagligt vederlag i 8 månader. Alla skriftliga utlåtanden av jurister och lagkloka är eniga om att den olagliga delen av vårt vederlag bör returneras. Jag är desperat och då jag nu har Andelsbanken Raseborgs jurists, Fastighetsförbundets jurists, revisor Lars-Ove Backmans och Juris doktor Johan Bärlunds samstämmiga utlåtanden meddelar jag styrelsen att jag inom några dagar begär att polisen undersöker om brott begåtts. 2 dagar senare har vi de felaktiga vederlagen på våra bankkonton. Även de här besluten, att ändra vederlagen och återbetalning har gjorts utan att de protokollförts!

Jag erhöll ett vänligt brev från styrelseordföranden  Ray Lindberg. Ray Lindberg meddelade att för hans del var hela denna "soppa", som han kallade den, avslutad, vilket naturligtvis gladde mig. Det var riktigt skönt att inte fundera på källare under ett flertal månader! Tyvärr stämde inte det uttalandet heller, men mera om det i följande stycken!

26.03.2014 Fastighetsförbundet ger ett utlåtande!!
Fastighetsförbundet konstaterar att Lantmannagårdens Bolagsordning:
"Korostettakoon kuitenkin, että taloyhtiön vastikepykälä on erittäin tulkinnanvarainen ja lopullinen tulkinta tässä yksittäistapauksessa ratkaistaan viime kädessä tuomioistuimessa".

Disponent Ann-Maris skriftliga översättning till Bolagsstämman:
"Från fastighetsförbundets utlåtande framgår att vederlaget för nämnda källare bör vara 1,0x".

Disponent Ann-Mari Janssons författade bolagsordning är oklar till många delar, det ansåg även revisorn. Men varför önskade styrelseordförandena Ray Lindberg och Jonas Taipale föra tvisten till Tingsrätten? Enligt blivande styrelseordförande Jonas Taipale handlade tvisten om 40 euro per månad. Fastighetsförbundets utlåtande kostade ca 3500,00 euro, Skulle det inte ha varit enklare och billigare att göra en ny och klar Bolagsordning? Precis som revisor Lars-Ove Backman ansett redan 13 maj 2013.

Om du orkar läsa igenom  Fastighetsförbundets utlåtande märker du att det inte på något ställa sägs klart att vederlagskoefficienten bör vara 1.

I utlåtandet anges 4 gånger att om styrelsen vill ha ett korrekt utlåtande bör en domstol behandla frågan. Även D41:s ägare kan föra saken till domstol för att få ett korrekt slutgiltigt beslut.

Enligt fastighetsförbundets utlåtande gäller att om bolagsstämman 2014 anser att vederlagskoefficienten bör vara 0,25 så får källarna i radhuset inte användas som sovrum eller dylikt. Eller omvänt. Om källarna endast får användas som ”källare” bör vederlaget vara 0,25. Revisor Lars-Ove Backman har meddelat styrelsen att våra källare på grund av brandskyddsbestämmelser inte får användas som vanligt bostadsrum. Även rumshöjden och saknande av fönster bevisar att Lars-Ove Backman har rätt. Ganska enkelt att tolka Fastighetsförbundets åsikt, tyvärr inte för disponent och styrelse.

Juris doktor Johan Bärlunds kommentar. Jag är förundrad över Kiinteistöliittos utlåtande men "Eftersom styrelsen föreslår ett nedsatt vederlag för källarutrymmet, medger den ju att det inte är fråga om bostadsutrymmen. Och då är det ju enbart den bestämmelse i bolagsordningen som föreskriver vederlaget 0,25 x bostadsvederlaget som kan bli aktuellt att tillämpas, eftersom ordalydelsen även passar in på de fall då källarutrymmet är anknutet till en bostad".

Styrelsen lyckas komprimera 8 A4 sidor till några rader på svenska. Styrelsen kommer med ett eget kompromiss förslag, källarna i radhuset är varken källare eller bostadsutrymmen. Inte ens Kiinteistöliitto kom på denna finurliga tolkning som inte heller bolagsordningen känner! Citat "Jos vastikeperuste ei ilmene yhtiöjärjestysmääräyksestä, on määräys lainvastainen ja mitätön"! Följande citat "Yhtiökokous ei voi lähtökohtaisesti päättää vastikkeiden jakautumisesta osakkeenomistajien kesken muuten kuin noudattaen yhtiöjärjestyksen mukaisia maksuperusteita".

EXPERTER FINNS DET GOTT OM - KANSKE?
Styrelsen har beslutat att inte godkänna Andelsbanken Raseborgs ( OP Raseborg) jurists muntliga (?) utlåtande, att inte godkänna revisors Lars-Ove Backmans skriftliga utlåtande, att inte godkänna Professor, juris doktor Johan Bärlunds skriftliga utlåtande, att inte godkänna Fastighetsförbundets muntliga (?) uttalande och att inte godkänna för dyra pengar inskaffat skriftligt utlåtande från Kiinteistöliitto!

Citat från Styrelseordförande Ray Lindbergs "vi är inte experter i den här frågan inom styrelsen och vi måste således ty oss till utomstående experter och vi måste kunna lita på vad de säger"! "Och nu har vi redan fått besked från flera håll att vederlaget skall vara högre". Från flera håll! Vilka?

Styrelsen litar inte på utomstående experter, erkänner att den egna kunskapen inte räcker, så vad göra?

Deltagarna i Bolagsstämman 16.06.2014 får tre alternativ att analysera bolagsordningen och bostadsaktiebolagslagen. På 10 minuter är resultatet klart, minoriteten betalar mera och majoriteten mindre. Garanterat inte korrekt enligt bolagsordningen och helt fel enligt bostadsaktiebolagslagen! Fastighetsförbundet: "Yhtiökokous ei voi lähtökohtaisesti päättää vastikkeiden jakautumisesta osakkeenomistajien kesken muuten kuin noudattaen yhtiöjärjestyksen mukaisia maksuperusteita".

Före kallelsen till bolagsstämman begärde jag muntligen att styrelsen skulle bifoga revisorn Lars-Ove Backman och Juris doktor Johan Bärlunds utlåtande med handlingarna. Styrelsen godkände inte detta antagligen för att det helt gick emot styrelsens åsikt. Bara besvärligt om det finns olika åsikter!

Enligt protokollet har Bolagsstämman gjort ett beslut att gå MOT BOLAGSORDNINGEN, varför kunde inte styrelsen godkänna protokollet och avsluta farsen? Jag vet något sådant beslut gjordes inte, helt protokolljusterarnas Anneli Furstenborgs och Jessica Taipales egna funderingar. Men ändå helt rätt! Visst var det fint, om än olagligt, att Jessica Taipale vågade gå mot Jonas Taipales åsikt. 

Nu kunde en ansvarsfull styrelse och disponent ha förhindrat en kostsam rättegång.
Styrelsens svar var litet förvånande, då ur svaret framkommer att styrelsen inte kan ändra på styrelsebeslut. 

Vi fortsätter, protokoll, Folksam ....
Kommentar 19.04.2015. Jag har nu efter nästan ett års väntan erhållit de styrelseprotokoll (delvis?) som berör "källarna". Även protokollet från Bolagsstämman 2014 erhöll jag med 4 veckors försening. Min jurist skrev efter att ha gått igenom hela korrespondensen mellan mig, disponent och styrelse: normalt kontaktar jag motparten för att försöka hitta en förlikningsväg. Denna gång anser jag att det är onödigt.  

I Fastighetsförbundets utlåtande anges 4 gånger att om styrelsen vill ha ett korrekt utlåtande bör en domstol behandla frågan. Även D41:s ägare kan föra saken till domstol för att få ett korrekt slutgiltigt beslut. Jag tolkade Bolagsstämmans beslut att jag bör föra tvisten till Tingsrätten, vilket jag godkände. 

 Tingsrättens dom 2015 gav OP:s och Fastighetsförbundets jurister rätt, detsamma gäller revisor Lars-Ove Backmans och juris doktor Johan Bärlunds. Styrelsens förslag förkastades helt, vilket  betydde att Lantmannagården fick en saftig räkning, samt därtill måste återbetala felaktiga vederlag.

Tyvärr visade sig att yrkesdisponent Ann-Mari Janssons utlåtande inte stämmer med verkligheten!
Enligt justitieministeriets direktiv angående tillämpning av Bostadsaktiebolagslagen står det klart att grunderna för skötselvederlag och kapitalvederlag bör beräknas enligt samma koefficient om det inte finns särskild orsak för något annat.
Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään 3 §:n 2 momentissa tarkoitetusta erillisestä pääomavastikkeesta, on yleensä selvyyden vuoksi tarkoituksenmukaista, että kummankin vastikkeen osalta käytetään samaa maksuperustetta. Näin toimittaessa päätös siitä, kummalla vastikkeella tietty kulu katetaan, ei vaikuta maksuvelvollisuuden jakautumiseen osakkeenomistajien kesken.
Du hittar hela paragrafen i den nya bostadsaktiebolagslagen. 

Enligt bostadsaktiebolagslagen kan man inte tillämpa olika beräkningsgrunder för samma kapital lån. Antingen betalar alla enligt golvyta som styrelsen vill eller enligt grunderna för skötselvederlaget. Enkelt och klart, tyvärr inte för styrelsen. Jag kontaktade juris doktor Johan Bärlund igen och hans förlag var, skaffa en bra advokat och för hela ärendet till Tingsrätten.

Tingsrättens dom 2015 Tingsrättens dom var klar, kapitalvederlag enligt samma system som skötselvederlag. Styrelsens betalningsplan var alltså olaglig och disponent Ann-Mari Jansson och styrelsen bör korrigera felaktigheterna, sammanlagt euro 25.196,24

Här är den nya gällande beräkningen för kapitalvederlaget och här är den som styrelsen med allt våld försökte få igenom. Hur mycket vann du?