Del 1  Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs, Raseborg ly 0747469-8

Gustav Wasa gatan 7 eller Museigatan 2,  10600 Ekenäs

Kustaa Vaasan katu 7 tai Museokatu 2, 10600 Tammisaari, Y-tunnus: 0747469-8

Mobbning eller bara okunskap, se nedan!

Välj själv?

Senaste uppdatering 2023-11-28

         Önskar du meddelande då sidan uppdaters?

Annons
Frimärken för postning, s.k. fix frimärken säljes med stor rabatt. Priser hittar du på adressen https://kjosterman.com/kirpputori.htm




Övriga www sidor angående Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs:

Del 2. Olagligt enligt Västra Nylands Tingsrätt att tvinga bostadsägarna betala euro 12598,12 extra. Även olagligt att ge affärslokalerna en extra rabatt om euro 12598,12, bolagsordningen bör följas!

Del 3. Cykelägarna jublar. En 23 m2 cykelkällare är nu 227 m2 enligt Lantmannagårdens bevisföring till Tingsrätten. Men var finns de extra 204 m2? Stulna?

Del 4. Kan en disponent skriva ett disponentintyg, som till de viktigaste delarna inte stämmer med bolagsordningen? Naturligtvis, tyckte vår disponent och bolagsstyrelse. Naturligtvis inte tyckte Västra Nylands  Tingsrätt!

Del 5. Kan en disponent och styrelse besluta vem som får representera en lägenhet med flera delägare på bolagsstämman? Naturligtvis, mindre stridigheter! Måste representanten vara delägare i lägenheten?


Hej och välkommen!
Är du första gången på denna sida?
 Emedan de flesta av läsarna återkommer regelbundet har jag valt att de nyaste kommentarerna oftast finns överst på sidan! Du får gärna kommentera genom denna link.

Nyaste Nytt eller redigerade sidor hittar du här nedan!

Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs styrelse 17.04.2023 -
Styrelseordförande: Jarl Boström
Styrelsemedlem: Lennart Westerholm
Styrelsemedlem: Inger Lindqvist
Styrelse suppleant: Kjell Danielsson
Disponent: Andelsbanken Raseborg, OP-Filia: Monika Fredriksson

OP varoittaa nopeasti yleistyneestä huijauksesta!

Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs. Mobbning eller "bara okunskap"?

Kan disponenter och bostads styrelser orsaka en aktieägare förluster på ca EUR 131.000,00 under en tio års period. Tyvärr möjligt, men lagligt?


Mobbning eller bara okunskap, vad kallas att en aktieägare i 10 år tvingats betala för mycket i vederlag. Därtill har närmast disponenter med bifall av styrelser lyckats hindra henne att sälja lägenheten A14-15. Många tycker att ca 131.000,00 euro inte är så mycket. Den mobbade aktieägaren delar inte den åsikten. Jag försöker redogöra vad som hänt. Kommentarer är välkomna!
1. Aktieägaren önskar sälja sin lägenhet, disponenter och styrelser lyckades förhindra försäljningen!
Aktieägaren (i fortsättning ägaren) beslöt att sälja sin lägenhet, 137 m2, som enligt bygglov och i bolagsordningen klassades som "förråd". Förmedlaren ansåg att ägaren skulle få ett högre pris om lägenheten fick status "affärslokal". Bolagsstämman godkände förändringen, OP:s disponent sände in den ändrade bolagsordningen 2013 till magistraten. Ägarens vederlags koefficient ändrades från 0,5 till 1,5. Tyvärr visste inte OP:s yrkesdisponent att när status för en lägenhet ändras måste bolaget ansöka om ett nytt bygglov och först därefter registrera ändringen till magistraten.  2015 nämns första gången officiellt att bygglovet saknas. Enligt Raseborgs byggsyn byggnadsinspektör Juhani Jormanainen, får inte affärsverksamhet i "förrådet" idkas. Att ändra lokalen från "förråd" till "affärslokal" är ekonomiskt inte möjligt. Det betyder att Lantmannagården har  en bolagsordning som är ogiltig. En bolagsordning kan inte delvis vara bevisligen felaktig. Disponenter/styrelser ansåg att de ensidigt kan besluta om bygglov och godkände att i lägenheten får bedrivas affärsverksamhet, så har skett i mindre skala 2013-2023.

2. Varför lyckas inte ägaren sälja sin lägenhet?
Därför att disponent/styrelse inte ville tillåta försäljningen! Är det möjligt att hindra ägaren? Jo tyvärr! Lagligt nej, men vem bryr sig! Som de flesta vet är disponentintyget ett viktigt instrument vid köp eller försäljning! Lägenheten var till salu åtminstone 3 gånger, alla gånger olika mäklare. Den första avbröt försäljningen nästan omgående, bygglov och intyg stämde inte överens. Den andra samma orsak som föregående och den tredje märkte dessutom att enligt disponentintyget fanns en 37 m2 källare under lägenheten, det var litet grovt, någon källare finns inte! Intressant här att detta disponentintyg även behandlades vid Tingsrätten. Dåvarande styrelseordförande, brandsoldat till yrket, meddela med tindrande ögon att bolagsstämman godkänt att källaren finns även om den inte finns! Protokollet från bolagsstämman har försvunnit! Även OP:s jurist ansåg att källaren finns även om den inte finns! Tingsrätten dömde att disponentintyget ogiltigförklaras. Tydligen var det styrelsens val att källaren skulle anges i disponentintyget (OP-Filia Oy Ab) då Lantmannagården betalade rättegångskostnaderna gällande disponentintygs fusket.
Om jag förstått rätt har ägaren begärt att få ett nytt korrekt disponentintyg. Tyvärr är det inte möjligt! Om lägenheten anges som affärslägenhet strider intyget mot byggrätten. Om lägenheten anges som förråd strider intyget mot bolagsordningen. Att bolagsordningen inte är giltig är en annan femma och även orsak att de tre förmedlarna avbröt förmedlingen! Ägaren erhöll inte ett disponentintyg (7 kap §27 punkt 1).
Slutkläm: Våra fastighetsmäklare i Ekenäs är tillförlitliga och godkänner inte fusk. Och Lantmannagården?

3. Försökte Lantmannagårdens styrelser ändra den felaktiga bolagsordning?
Så kan man tycka, men tyvärr inte. Den felaktiga bolagsordningen från 2013 gäller enligt styrelsen fortfarande 2023. Enligt styrelsen kan bolagsstämman annullera Tingsrättens dom? Styrelsen gav bolagsstämmorna en hel del förslag till nya bolagsordningar. Förslagen innehöll ändringar som inte kunde godkännas (7 kap §27) Medvetet eller misstag, välj själv!

2015/8  Skrevs av OP:s jurist. Tydligen kände han inte till Tingsrättens dom även om han representerade Lantmannagården. Det blev en hel del stora fel!

2015/9 Anges fel yta ett flertal gånger, felaktigt antal garageplatser mm.

2022/6 Felaktigheter: 2x rums antal, 3x bastu, 18x fel yta, 2x fel aktieantal, felaktigt antal bilplatser i E-huset, 10x fel status för lägenheter (verksamhets utrymme!) utan att kontrollera med Raseborgs byggsyn eller lägenhetsinnehavarna. Godkännande av bolagsordningen fanns inte med på föredragningslistan. Enligt styrelsen borde alla ha förstått att den skulle behandlas, varför beslut gjordes! Ett helt normalt förfarande gällande Lantmannagården!

2023/10 Styrelsen har medvetet tagit en stor risk. Förslaget är i stort ganska bra och till största delen är texten direkt kopierat från "Taloyhtiön yhtiöjärjestys". Jag utgår från att styrelsen har erhållit tillstånd av ©2021 kirjailijat ja Kiinteistömedia Oy. Skribenten är advokat Marina Furuhjelm. Även här är bilplatserna fel räknade, för 17 aktionärer minskas ytan med ca 40%. Några mindre preciseringar måste ske. Speciellt är att kvinnor enligt förslaget inte har rätt att få ärenden behandlade på bolagsstämman. Vi har aktiva kvinnor i bolaget, så jag kan förstå att styrelsen inte vill bli störd med svåra frågor. Lagligt?
Aktionärerna erhöll förslaget på bolagsstämman, antagligen lagligt, men hur många hade möjlighet att  läsa igenom och tolka förslaget före beslut skulle fattas?

Styrelsen har låtit även inte röstberättigade rösta  (E45) på bolagsstämmorna (2 kapitel 4§). Trots det har förslagen inte godkänts. Enligt disponenten har en aktieägare inte godkänt bolagsordningarna ovan, enligt 2 styrelsemedlemmar ca 20 aktieägare?

Kan vederlaget för ägaren ändras tillbaka från 1,50 till 0,5 vilket skulle vara korrekt. Byggsynen har åtminstone 3 gånger meddelat styrelsen att lägenheten ifråga är ett "förråd" och affärsverksamhet inte får förekomma. Lantmannagården kan inte ensidigt ändra bygglov.

4. Kontroll med Tingsrätten och Handelskammaren gav resultat. Det finns endast ett sätt att korrigera bolagsordningen, som använts som bevis vid  Tingsrätten. Styrelsen (eller ägaren) bör hos Tingsrätten anhålla om att bolagsordningen 2013 och 2020 annulleras, orsak gällande A14-15, byggrätt och bolagsordningen strider mot varandra, gäller även bilplatserna (Handelsregisterlagen 2kap 14§ och 38§). Tingsrätten meddelar Handelskammaren när ändringen godkänts och därefter gäller den tidigare bolagsordningen från 1999 och vederlaget är 0,5 gällande retroaktivt från och med april 2013. Bolagsstämman kan varken godkänna eller förkasta Tingsrättens dom. Tingsrättens uppdrag är även att granska om någon aktionär lidit ekonomisk skada, vilket torde ha skett. Styrelsen  bör redan nu planera en ny bolagsordning, som sänds i god tid till aktionärerna för granskning.
Enligt fastighetsförbundets jurist Kristel Pynnönen torde den disponent som glömt att ansöka om bygglov vara  ansvarig. Nu har styrelserna lyckas fördröja processen i 10 år, vilket torde betyda att styrelsemedlemmarna även kan blir ekonomiskt ansvariga, därav trolig orsak att varken disponenter eller styrelsemedlemmar önskar att korrigering sker! Disponenternas och styrelsemedlemmarnas ansvarsförsäkringar torde gälla.

5. Hur inverkar hela "soppan" på lägenhetens värde.
Ägaren ville alltså sälja lägenheten men Lantmannagårdens disponenter och styrelser har medvetet lyckats förhindra försäljningen under hela 10-års perioden. Varför? "Varför slakta en mjölkande ko!" Ägaren har nu betalat ca EURO 67.000,00 för mycket i vederlag utifrån gällande bolagsordning och byggrätt. En bolagsordning med stora felaktigheter, strider mot bygglovet, kan inte vara giltig även om bolagsstämman skulle godkänna den 100 gånger!

Lägenhetens värde. Från och med 2013 försökte ägaren via 3 förmedlare sälja lägenheten. Priset var  EURO ca 89.000 för 137 m2. Spekulanter fanns, men då ägaren hade ett disponentintyg som inte stämde med verkligheten gällande såväl m2 som vederlag blev affärerna ogjorda. Förmedlarna avbröt försäljningen nästan omedelbart. Under hela 10-års  perioden fick ägaren inte ett ända korrekt disponentintyg (7 kap. 27§)! Vem köper en lägenhet utan disponentintyg? Nytt försök 2016 priset nu 55.000 + skuldandel men fortfarande utan giltigt disponentintyg. Ägaren fick år 2023 av två förmedlare lägenheten värderad till EURO 40.000, men värderingen skedde utan disponentintyg varför värdet torde vara betydligt högre. Styrelsen (2023) anser att dagsvärdet är 25.000 ! .
Nu kommer räddaren.
Lantmannagården beslutar att köpa lägenheten A14-15, (för 40.000 men ändrade sig), aktieserien 1483- 1619 för 25.000 eller 182,48/m2, alltså 64.000,00 euro mindre än försäljningspriset 2013! Enkelt då ingen annan kan köpa lägenheten beroende på obefintligt disponentintyg! Ett verkligt kap, nu kan Lantmannagården sälja lägenheten (med gällande disponentintyg) med stor vinst eller hyra ut den som styrelsen förslagit. Eller som styrelsen föreslår, använda som cykelförråd, Lantmannagården har i medeltal ca 38 innevånare och endast 227 m2 cykelförråd!

Säljaren har alltså förlorat 67,000 genom olaglig vederlagsdebitering och var tvungen av ekonomiska orsaker att sälja lägenheten med 64.000 euros förlust utgående från värdet 2013.

6. Sammanlagt 134.000 euro! (inklusive ränta)
Mobbning eller bara okunskap? Välj själv.

För mycket betalda skötsel- och kapitalvederlag 2013-2023,
debitering koefficient 1,5 bör vara 0,5. Ca                                                 67.168,71
Lägenheten A14-15. Värde ca 89.000 (2013). Inköpspris av
Lantmannagården 25.000. Mellanskillnad                                                 64.000,00
Därtill räntor inklusive kapitalvederlagets ca                                               2831,29

Period   Debiterat vederlag Korrekt vederlag
April 2013-Juni 2023 4,80/m2 80884,80 26961,60
Juli 2023 - December 2023 5,55/m2    4562,00 1520,67
2015 Kapitalvederlag      6018,27 2006,09
Vattenavgifter 48,00/m    6192,00 -,-
Sammanlagt   97657,07 30488,36
BÖR ÅTERFÅS 70.000,00     67168,71 + 2831,29

Citat "Vattenavgift för källare där affärsverksamhet bedrivs erläggs en avgift som motsvarar avgiften för en person för varje påbörjad 90 m2". I lägenheten får inte bedrivas affärsverksamhet varför vattenavgift inte kan debiteras.
                                                                           
Förslagsvis betalar disponenter och styrelsemedlemmar solidariskt ägaren 70.000 euro samt annullerar inköpet av A14-15. Det är klart att om styrelsen annullerat den felaktiga bolagsordningen och disponenten skrivit ut ett gällande disponentintyg skulle ägaren inte ha sålt A14-15 till ett skampris!
 
Ansvariga disponenter och styrelsemedlemmar:
Uppgifterna från handelsregistret, alltså offentliga, gäller tidpunkten för fel debitering enligt ovan och "köp" av lägenhet 2013-2023. ( ) = år helt eller del
Disponenter Ordförande Medlem Medlem
Ann-Mari Jansson (7) Jonas Taipale (1) Vivika Elgh (1) Rasmus Fredriksson (1)
Magnus Lindberg (1) Rasmus Fredriksson (7) Per-Olof Karsten (3) Åke Juutinen (1)
Jan-Henrik Stenvall (2) Jarl Boström (2) Inger Lindqvist (6) Lennart Westerholm (8)
Monika Fredriksson (2)      
OP-Filia Oy Ab, Stationsvägen 1, 10600 EKENÄS
Andelsbanken Raseborg, OP Ekenäs, OP-Group

Ann-Mari Jansson

Utmärkte sig genom att påbörja hela problemet ovan. Var ovetande om bygglov och bolagsordningar, därtill debiterade vederlag enligt ovan 200% extra. Också D41, D42 och D43 höjdes delvis med 100% med hot om 300%! Därtill beslöt hon tillsammans med dåvarande styrelse att alla affärslägenhet skulle få en rabatt om 33% då det gäller kapitalvederlag. Bostadslägenheterna betalar "rabatten". D41, D42 och D43 samt kapitalvederlagen gick till Tingsrätten, kostnader ca 20.000 som Lantmannagården betalade då samtliga debiteringar var felaktiga och mot gällande bolagsordning. De tre övriga disponenterna fortsatte gällande A14-15 såsom Ann-Mari Jansson lärt dem.

Jonas Taipale
Meddelade Tingsrätten att den borde döma enligt en blivande bolagsordning som inte ännu är skriven! Meddelade Tingsrätten antagligen felaktigt att Lantmannagården har ett cykelskjul storlek 204 m2, att under A14-15 finns en stor källare vilket bolagsstämman godkänt dock utan protokoll! Här kunde Jonas Taipale  ha meddelat Tingsrätten att det blivit ett litet fel i bolagsordningen, hela A14-15 är ett förråd och inte en affärslokal. Hela problemet ovan skulle ha varit avklarat, men nej, A14-15 är enligt Jonas Taipales bevisföring en affärslokal, vilket Tingsrätten godkände. Problemen börjar!

Rasmus Fredriksson
Fortsatte i Jonas Taipales spår och ingenting hände gällande A14-15

Jarl Boström
Blir känd för att ha låtit Lantmannagården köpa A14-15 till ett skampris och tydligen anser att  Lantmannagården inte bör betala i retur för mycket debiterade vederlag ca 67.000,00 euro. Kanske det i något skede ännu går till Tingsrätten och ägaren får upprättelse? Kanske samvetet i något skede börjar gnaga! Litet roligt var förslaget att kvinnor inte borde uttala sig på bolagsstämmorna!

Vivika Elgh
En kommentar kan jag inte låta bli att notera. Skriftligen har Vivika Elgh meddelat att hon inte kan ta ställning till om hon, Ann-Mari Jansson. Jonas Taipale och Rasmus Fredriksson ljugit för Tingsrätten. Klara besked eller hur?

Per-Olof Karsten
Ansåg att de som anmält Lantmannagården till Tingsrätten borde betala alla kostnader Även om Tingsrätten beslutat annorlunda och Lantmannagården förlorat. Han, som ägare av en affärslokal, var naturligtvis bitter för att Ann-Mari Janssons olagliga rabatt förslag inte godkändes av Tingsrätten. 
 
Lennart Westerholm
Han har utmärkt sig för att på bolagsstämmor röstat även om han inte har rösträtt (2 kapitel 4§). Därtill köpt en mängd bilplatser i garaget på ett sätt som Tingsrätten anser att strider mot bostadsaktiebolagslagen. Disponenterna har i demokratins namn även låtit andra göra samma sak, vilket går mot Tingsrättens dom. Nästa stor problem?
 

7. Ägaren bör återfå 134.000,00 euro, men hur och av vem?
Styrelsesuppleanten Kjell Danielsson önskade att problemen skulle lösas korrekt på ett förmånligt sätt. Håller med! Det torde vara klart att ägaren betalat för mycket i vederlag, att hon inte kunde sälja sin lägenhet på grund av felaktiga disponentintyg  eller att hon inte erhöll sådana. Lantmannagården köper hennes lägenhet till ett skampris. Ansvariga och ersättningsskyldiga torde vara disponenter och styrelser som inte korrigerat felaktigheter.

Enligt Tingsrätten bör korrigering ske via polismyndigheter eller Tingsrätten. Enligt Handelskammaren bör bolagsordningarna  2013 och 2020 annulleras via Tingsrätten

Förslag 1, det billigaste förfarande. Kostnader kanske 1000 euro.
Styrelsen annullerar via Tingsrätten de  felaktiga bolagsordningarna. Inköpet av A14-15 annulleras. Ägaren betalar vederlag för december månad (på grund av bokslutet för 2023). Därefter fakturerar disponenten som vanligt men med en tyst överenskommelse att hon inte betalar vederlag. Hon har innestående betalningar för ca 20 år! När hon erhållit av Tingsrätten bestämd ersättning (antagligen 70.000)  betalar hon vederlag enligt 0,5 i vanlig ordning och reskontran korrigeras. Tingsrätten beslutar vem som är ersättningsskyldig, disponenter, styrelser eller båda. 

Förslag 2, dyrare. Kostnader kanske 2000 euro
Som ovan men Lantmannagårdens köp av A14-15 blir i kraft. På grund av bedrägligt förfarande av disponenter och styrelser under en tio-års period är hon tvungen att sälja lägenheten till ett skampris. Därtill bedrägligt förfarande under lång tid gällande vederlag. Ersättningskrav ca 134.000. Tingsrätten beslutar vem som är ersättningsskyldig, disponenter, styrelser eller båda. Jag betvivlar att styrelser eller disponenter önskar att Tingsrätten granskar förfarandet gällande köpet av A14-15 rent lagligt samt därtill obefintliga eller felaktiga disponentintyg.

Förslag 3, dyrt. Kostnader kanske ca 20-30.000 euro
Om styrelsen beslutar att inte göra något blir det en besvärligare process. Ägaren till A14-15 bör få upprättelse. Efter kontakt med advokater med specialkunskaper om bostadsbolag besluter vi om det görs en polisanmälan inklusive obligatoriskt yrkande på att eventuella skyldiga bestraffas och därefter övrförs ärendet till Tingsrätten. Antagligen sker hela processen direkt vid Tingsrätten.

Vid Tingsrätten torde behandlas:

Inte giltig bolagsordning i användning 2013-2023

Disponent "glömt" att ansöka om bygglov

Felaktig debitering av såväl skötsel- som kapitalvederlag gällande A14-15 under perioden 2013-2023

Felaktiga disponentintyg samt vägrat att ge ut disponentintyg gällande A14-15

Inköp av egna aktier (lägenheten A14-15) utan eget fritt kapital. Betalas med skötsellån!
Kostnaderna täcks av hyresinkomster!

Tvingat ägaren av A14-15 att sälja lägenheten till ett skampris genom hot om blivande kapitalbetalning om ca 17.000 euro (bör vara ca 5-6.000). Utan disponentintyg finns endast en köpare = Lantmannagården.

Ersättningsskyldiga enligt Skadeståndslagen 412/1974

Ersättning för rättegångskostnader

Straff yrkan

Därtill  E45. Köp och försäljning av enstaka aktier ur aktieserie 3658-3675 trots Tingsrättens dom 2015. Lantmannagårde har godkänt Tingsrättens dom men gjort belut att inte följa domen. Efter Tingsrättens dom har åtminstone 9 av befintliga 17 garageplatser sålts separat. Tingsdomaren Mika Illman kom med ett förslag hur problemet kunde lösas. Dåvarande disponent och styrelse ansåg att Mika Illman hade fel och godkände varken förslaget eller hela domen, som samma styrelse tidigare godkänt!
 
E45. Vem är innehavare av aktierna då över hälften sålts en och en, några aktier flera gånger samt vem har rätt att välja en representant för lägenheten? (2 kapitel 4§).

E45. Var finns 204 m2 cykelutrymme? Bevisföring vid Tingsrätten 2015. Överlåtits som bilgarage?
E45. Enligt bolagsordning finns i Bilhallen,  hus E, 18 bilplatser.
I verkligheten finns endast 17 stycken och inga "dubbla" platser.

Innehavaren av Bilplats 18 har enligt vår disponent betalat såväl skötselvederlag som kapitalvederlag för en plats som inte finns! Det finns en mindre ruta (ca 3 m2) i hus D, närmast för en cykel.
I  bolagsordningen nämns inte rutan i hus D och troligen finns inte heller något aktiebrev. Vederlagen bör återbetalas!


Det betyder att Lantmannagården har  en bolagsordning som är ogiltig. En bolagsordning kan inte vara bevisligen felaktig.

Lantmannagården bilplats nummer 18

Antagligen ett sätt att få bilplatsernas antal korrekt enligt bygglovet! Enligt byggnadsbestämmelserna bör en bilplats vara minst 2,5 x 5 meter.

Plagiat gällande bolagsordning, advokat Marina Furuhjelms skrivelse

Skadeståndslag 6 kap. 2§.  Har skada förorsakats av två eller flera eller är två eller flera eljest skyldiga att ersätta samma skada, svarar de solidariskt.

8. Efter rättegångar, ersättningar - fred i Lantmannagården
Lägenhet A14-15 är enligt bygglovet "förråd". Affärsverksamhet får inte förekomma. Min tolkning är att lägenheten kan användas som lager utan fast arbetsplats eller hyras i boxar. Säkert är ägaren villig att hyra vid behov åt Lantmannagården eller aktieägarna till ett skäligt pris. Efter hela soppan, kanske styrelsesuppleanten Kjell Danielsson, som är proffs,  är villiga att hjälpa ägaren att komma lönande igång! Jag utgår alltså från att Lantmannagårdens köp av A14-15 annulleras, antingen frivilligt eller via Tingsrätten.

Alla uppgifter i EURO skall ännu kontrolleras. Ägaren till A14-15 är inte ansvarig för denna skrivelse eller kommande jurist- eller rättegångskostnader.
9. Jag har begärt att nuvarande styrelseordföranden för Bostads AB Lantmannagården Jarl Boström granskar min skrivelse samt meddelar om något är fel eller oklart


L1-Bostads Ab Lantmannagårdens extra bolagsstämmor 16.10.2023 och 30.10.2023
A1 Skall Lantmannagården köpa lägenheten A14-15. Om bolagsstämman så önskar är det fullt möjligt. Inte idag men efter något år. Enligt bostadsaktiebolagslagen är det möjligt om Lantmannagården har fritt eget kapital. Det har Lantmannagården inte, varför vederlagen bör höjas med kanske 100% några år så att bolaget får fritt eget kapital, som beskattas. Något bra svar varför Lantmannagården skulle köpa A14-15 har jag inte fått. Kanske affärshemlighet? 

A2 Styrelsen anser att A14-15 bör betala vederlag enligt koefficient 0,25 eller 0,50 (nuvarande 1,5) enligt gällande bygglov. Styrelserna har ett flertal (se L2) gånger bevisat att A14-15 är en affärslägenhet och vederlaget 1,5. Det mest graverade är, om nuvarande styrelse har rätt, att styrelsen 2014/2015 lyckades bevisa för Tingsrätten att A14-15 är en affärslägenhet, vilket Tingsrätten godkände. Enligt Handelskammaren som registrerar byggloven bör en eventuell ändring ske via Tingsrätten. Samma har även Tingsrätten meddelat. Varken en bolagsstyrelse eller bolagsstämma kan annullera en Tingsrättsdom! Borde vara helt klart men tydligen inte.

A3 Om nuvarande styrelses åsikt är korrekt, har innehavaren av A14-15 rätt att få i retur de vederlag, såväl skötsel- som kapitalvederlag, ägaren har betalat för mycket. Grovt räknat ca 70.000,00 euro! Enligt Fastighetsförbundet torde det vara den disponent som inlämnade för registrering bolagsordningen 2013 vara ansvarig. På grund av att styrelserna inte ville "bråka" med henne torde hennes andel nu vara preskriberat. Styrelserna har alltså beslutat att i första hand bistå OP-koncernen och strunta i aktieägaren. Tingsrätten beslutar hur ansvarsfördelningen skall delas och till vilket belopp. Disponenter och styrelsemedlemmar torde ha en "drulleförsäkring", som OP koncernen beviljat. OP:s jurister kan säkert hjälpa!

A4 Att styrelsen sammankallar extra bolagsstämma i två dagar för att få ett nekande svar låter litet oekonomiskt för bolaget. Igen, OP koncerner är naturligtvis nöjd med att debitera mötesarvoden, kopieringskostnader, postning osv. Lycka till OP!

A5 Bolaget har en del aktiva kvinnor, detta irreterar tydligen styrelsen. Att i förslaget för ny bolagsordning förbjuda personer av kvinnokön att göra förfrågningar till bolagsstämman låter litet överdrivet!  

A6 Ett tips till styrelseordföranden! Om du önskar kontrollera paragrafer och annat, ring inte en massa telefonsamtal á 200 euro (till OPs jurist?)! Gör en skriftlig förfrågan på allt du funderar på! Då torde även juristen sätta sig in i frågor på ett helt annat sätt.
För att undvika missförstånd, om något är oklart för dig och styrelsen, klart är att du skall begära om hjälp!


L2 Härliga tider i Lantmannagården - det händer en massa!
23.10.2023 erhöll jag kallelse till en ny eller egentligen fortsättning på senaste extra bolagsstämman 16.10.2023. Plats Rådhuskällaren i Ekenäs 30.10.2023.
Styrelsen begär en öppen skriftlig fullmakt gällande A14-15:s vederlag. Alternativen är koefficient  0,50 eller 0,25 eller alternativt 1,50 som nu gäller. Styrelsen beslutar vad aktieägaren via den öppna fullmakten önskar! Företagen bör inlämna sin fullmakt senast 12.10.2023 och privata aktieägare senast 27.10.2023.

För att sänka vederlaget bör samtliga aktieägare godkänna detta. Styrelsen har enligt kallelsen beslutat att även personer utan laglig rösträtt får rösta. (2 kap 2§ 3 mom)

Historia, enligt Raseborgs Byggsyn gäller bygglovet för A14-15 förråd samt att affärsverksamhet inte får förekomma. Bygglovet har varit oförändrat sedan åtminstone 1999.

2012/377010 Enligt OP:s disponents anmälan: Magistraten i Västra Nyland, A14-15 är affärslokal. Godkänns 14.03.2013

29.10.2013 OP:s disponents Disponentintyg. A14-15 är affärslägenhet

2014 Styrelsen inlämnar till Tingsrätten bevis att A14-15 är en affärslokal. Styrelseordförande Jonas Taipale kan med hjälp av OP:s jurist Peter Högnäs bevisa att Byggsynen har fel och A14-15 är en affärslägenhet. Enligt Tingsrättens dom är A14-15 en affärslokal till 100% daterat 04.05.2015. Lantmannagården har godkänt domen utan undantag. Styrelsen bör kontakta Jonas Taipale och Peter Högnäs om styrelsen inte känner till bevisföringen.

2020/046583 Handelskammaren. Styrelsen upprepar att A14-15 är en affärslägenhet, vilket Handelskammaren godkänner 13.02.2020

13.06.2021 Polisinrättningen i Västra Nyland, kriminalkommissarie Mats Sjöholm. Konstaterar att inget brott har skett. Lantmannagården behöver inte följa Raseborgs byggsyns bygglov då det gäller A14-15. Att ändra ett av förråds rum till kök och badrum utan bygglov kan inte anses som ett brott. Att inte följa bostadsaktiebolagslagen kan anses som procedurfel utan följder. A14-15 är alltså affärslokal. Som sakkunnig torde polisen ha använt Ann-Mari Jansson, tidigare disponent.

2023-10-30 Styrelsen begär fullmakt av Bolagsstämman att annullera Tingsrättens dom genom att ändra A14-15:s vederlag. Utgående från fakta är detta även Tingsrättens åsikt, även Handelskammaren har såsom Tingsrätten skriftligt meddelat att styrelsen snarast bör via Tingsrätten annullera bolagsordningen från 2013 och 2020 eftersom dessa strider mot Raseborgs byggsyns bygglov. Efter Tingsrättens godkännande meddelas Handelskammaren att Bolagsordningen från 1999 gäller. Bolagsstämman kan varken godkänna eller förkasta Tingsrättens nya dom. Därefter är A14-15:s vederlag enligt 0,50. Tingsrättens uppdrag är även att granska om någon aktieägare lidit ekonomisk skada, vilket torde ha skett. Detta är enda lagliga sätt att korrigera A14-15:s vederlag. En relativt enkel procedur om styrelsen verkligen vill ändra vederlaget för A14-15.

L3 FÖRSLAG TILL NY BOLAGSORDNING 2023
Här är styrelsen tidigt ute. Att få Tingsrättens godkännande (se ovan) dröjer ca 1-5 år, beroende på hur styrelsen stiliserar sin ansökan. Först därefter kan en ny bolagsordning godkännas.
Förslaget är i stort ganska bra och till största delen direkt kopierat från "Taloyhtiön yhtiöjärjestys". Jag utgår från att styrelsen har erhållit tillstånd av ©2021 kirjailijat ja Kiinteistömedia Oy. Skribenten är advokat Marina Furuhjelm.

Några kommentarer:
A2 Bilplats på gården, yta bör anges annars kan stora husbilar säsong parkera

E45 3658-3674 Ytan är 384 m2, vilken i sin helhet innehavs av aktionärerna. Styrelsen eller bolagsstämman kan inte socialisera en stor del av en lägenhet. Om tanken är att alla 17 bilplatser = 1 aktie, bör storleken anges såväl i bolagsordningen som utmärkas i garaget 22,59 m2/bilplats och lägenhet. En minimal barnvagns plats aktie 3675 enligt förslaget finns i D-huset, finns ej nämnt i nuvarande bolagsordning. Enligt Tingsrätten har bilplatser sålts mot bostadsaktiebolagslagen (från och med 2010) varför äganderätten är oklar.(2 kap 4§ "Enskilda aktier som hör till samma aktiegrupp får inte tecknas, överlåtas eller överföras på något annat sätt eller pantsättas utom när en lägenhet delas eller slås samman med en annan lägenhet").  Enligt Tingsrätten kan lagen om sam ägandeförhållanden 180/1958 lämpligen användas.
Styrelseordförande Jonas Taipale (+ styrelsen) med hjälp av OP:s jurist Peter Högnäs har för Tingsrätten meddelat att av bilhallens 384 m2 är 204 m2 reserverat för cyklar och då verkar ekvationen ganska omöjlig.
En hel del fel finns därtill men det kan vi återkomma till när det blir aktuellt med en ny bolagsordning. Speciellt är att kvinnor enligt förslaget, inte har rätt att få ärenden behandlade på bolagsstämman.
Trevlig höst!


Annons
Säljes:
Bostad 137 m2 med badrum, kök och WC. Pris 25.000 
eller
Affärslokal 137 m2 med badrum, kök och WC. Pris 25.000
eller
Förråd 137 m2 med badrum, kök och WC. Pris 25.000
+ andel i bolagets skuld 938,50 (04/2023). Vattenavgift: något oklart

Priserna är daterade 16.10.2023. Kan vara högre eller lägre idag!

Ingång mot en trevlig liten allmän gård. Nära handelstorget, simstranden, simhallen,  biblioteket samt kyrkor och en massa restauranger och kaffebarer. Bolagsvederlag ca 750.


Enligt Raseborgs byggsyn gäller bygglovet för lokalen "förråd". Enligt nya uppgifter har styrelsen för bolaget bestämt att Raseborgs stads beslut inte gäller! Lägenheten har tidigare varit, utan bygglov, såväl som affärslokal som bostad. Att staden försöker borttaga en tidigare rättighet godkänner styrelsen inte. Även bolagsstämman har underkänt Raseborgs stads beslut. Därmed är saken klar?
Badrum, kök och WC har byggts utan bygglov


Enligt disponentintyget, vänligen kontakta OP-Filia om något är oklart!
Hasselsnok, en sällsynt gäst i Finland
Hasselsnoken (Coronella austriaca) är en ovanlig art i Finland


Nya problem gällande Bostadsaktiebolaget Lantmannagården i Ekenäs!

Enligt styrelsen är det oklart om, var eller när affärsverksamhet förekommer i bostäder eller källare, speciellt då vederlags koefficienten varierar, bostäder 1,0; affärslägenheter 1,5 och källare/förråd 0,50 eller 0,25.

Det är viktigt för alla att vederlagen är korrekta så att Lantmannagården får in maximalt med vederlag!

Även om styrelsen inte direkt sade det är det av vikt att alla kontrollerar sina grannar, vad sker bakom dörrarna, ovanliga ljud, mycket besök, mycket post eller dunkande från maskiner. Ett fint exempel är hur det har fungerat i Sovjetunionen och varför inte  nuvarande Ryssland, Nord Korea osv.
San Marinodetektiven Holms


 Idag 16.10.2023 sammanträder Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs

Frågan är, bör bolaget köpa affärslägenheten A14-15, 137 m2, samt ombilda den till cykelförråd.

Som orsak har styrelsen meddelat att bolaget har brist på cykel förvaringsplatser.

Bild nummer 2 visar vårt cykelförråd om 23 m2!
Helt proppfullt?

Enligt disponent, bolagsstyrelse och tingsrätt har bolaget därtill ett förråd reservet för cyklar omfattande 204 m2 (bild 1). Om det är just detta utrymme vet jag inte men det enda jag fann som motsvarar beskrivningen

I bolaget finns 25 bostäder, i medeltal ca 38 personer.

Nuvarande cykelförråda 23 + 208 = 231 m2
Efter eventuellt köp: 23 + 208 + 137 m2= 368 m2

Visst har styrelsen rätt angående bristen på cykelplatser.

Om alla 38 invånare äger 15 cyklar var eller sammanlagt 570 stycken visst blir det problen!
Lantmannagården cykelförråd  1 208 m2 Lantmannagården cykelförrad 2 208 m2



 
Wildkonst, Hälsokällaren, Auron

Gustav Wasa gatan 7 A 14, 10600 EKENÄS

Enligt Raseborgs byggsyn får företagsverksamhet inte förekomma i FÖRRÅDET A14-15. Lantmannagårdens styrelse har godkänt att verksamhet får förekomma. Antagligen gäller det närmast hobbyverksamhet av amatörer i mindre skala?  Så länge det inte är kommersiell verksamhet är det knappast något problem? Styrelsen har helt säkert fått grönt ljus av byggsynen!
Lantmannagården Auron Lantmannagården Wildkonst 


Ett spännande möte 12.05.2023
Deltagare från bolagets styrelse: Jarl Boström (styrelseordförande), Kjell Danielsson (suppleant), Lennart Westerholm styrelsemedlem) därtill innehavaren av A14-15 (i forysättningen "A14-15") samt jag.

Vi skulle diskutera A14-15, men det blev visst jag som var huvudämnet.

Frågan var varför jag inte godkänt styrelsens förslag till ny bolagsordning och därmed ändring av A14-15:s vederlags till 0,5?

Alla andra aktionärer har godkänt bolagsordningen utom jag och eventuellt 18 andra, tydligen något oklart i protokollen.

Visst det fanns några småfel i förslaget till bolagsordning, men varför tjafsa om sådant, godkänn bara och saken är ur världen.

Småfelen i förslagna bolagsordning gällande tabellerna:
Lägenhets nummer:        1 fel
Typ av lägenhet:              5 fel
Yta:                                 19 fel
Antal aktier:                    2 fel
Användnings ändamål: 10 fel
Vederlag:                         1 fel


Orsaken till en ny bolagsordning är närmast att "A14-15" enligt senaste godkända bolagsordning bör betala vederlag enligt koefficient 0,5 som nu skulle ändras till 0,5?
A14-15 har mot gällande bolagsordning betalat de senaste 10 åren enligt 1,5. Hon anser sig inte ha rätt att få kompensation för mellan skillanden 0,5 och 1,5 varför jag utgår från att det varit en frivillig extra betalning för att styrelsen skall godkänna att affärsverksamhet får förekomma i A14-15 mot gällande bygglov.

Styrelsen har även gjort beslutet genom förslaget till ny bolagsordning att
- Tingsrättens dom,  Tingsdomare Mika Illman, gällande Lantmannagården, inte till största delen kan anses acceptabel och därför följer Lantmannagården inte domen. Domen har godkänts av styrelsen!

- Raseborgs byggsyn och byggnadsinspektör Juhani Jormanainen inte kan anses ha rätt att besluta om bygglov gällande Lantmannagården. Styrelsen har redan i 10 år gjort egna beslut angående bygglov utan inblandning av Raseborgs byggsyn.

 - Tingsrätten och Handelskammaren har inte rätt att besluta om hur registrerad men ogiltig  bolagsordning skall annulleras.

Styrelsen anser alltså att jag skall godkänna att
- några (?) fel i en bolagsordning är helt acceptabelt
- Tingsdomare Mika Illman, Tingsrätten, inte är trovärdiga
- Byggnadsinspektör Juhani Jormanainen, Raseborgs byggsyn, inte är trovärdig
- Handelskammaren inte är trovärdig
 

Enligt styrelsen finns det en paragraf i någon lag som ger styrelsen rätt att stämma mig via Tingsrätten om jag godkänner Tingsrättens dom i sin helhet, alla bygglov och kanske det värsta om jag anser att en bolagsordning så långt möjligt skall vara felfri.

Jag väntar nu på kallelse till Tingsrätten.


Denna skrivelse gäller bostads AB Lantmannagården i Ekenäs 12.05. 2023

Bostads Ab Lantmannagården i Ekenäs utvidgar sin verksamhet. Investeringar genom köp och uthyrning tillkommer. Närmast gäller det lägenheter som ägarna inte lyckats sälja. Första objekt är A14-15 och följande antagligen A6. 

Ägaren till lägenheten A14-15 erbjuder Bostads Ab Lantmannagården i Ekenäs att köpa lägenheten för 40.000” (bilaga 1).

Lägenheten är 137m2 och enligt byggnadslovet antecknat förråd. I lägenheten finns bland annat wc, dusch och köksutrustning.” (bilaga 1) Om ett utrymmes användning ändras behövs ett bygglov. Badrummet och köket är ”svart” bygge, som enligt Raseborgs Byggsyn gjorts utan bygglov. Innehavaren är ansvarig för ändringen och bör försöka få ett bygglov i efterhand. Även om ändringen gjorts för flera år sedan gäller dagens bestämmelser då bygglov ansöks 2023, vilket antagligen betyder rejäla kostnader kanske 10.000? Att det sedan finns ett badrum och kök i ett förråd, som inte får användas som arbetsplats är förbryllande. Föreslår att ett eventuellt köp görs när utrymmet är godkänt. Bolagsstämman har enligt styrelsen konstaterat att i samband med A14-15 finns en källare 37m2 (Tingsrätten 2015 bilaga 2, sidan 22). Källaren har tydligen en dold ingång och ingen vet var källaren finns. Jag utgår från den verkliga ytan om 100 m2

Lägenheten har muntligen värderats av två olika fastighetsförmedlare och de har konstaterat att det begärda priset motsvarar gängse pris för lägenheten, Till försäljningspriset tillkommer en skuld andel på 938,50 €” (bilaga 1). Vem betalar korrigeringen av svartbygget, gäller status ”förråd ” (Raseborgs byggsyn (bilaga 3) eller Tingsrättens ”affärslokal” (Tingsrätten 2015 bilaga 2 sidan 22)? Tydligen har förmedlarna utgått från att A14-15 är ett förråd, men i ett senare stycke anser styrelsen att A14-15 kan vara en arbetsplats och då är värdet betydligt högre.

Om bolaget skulle köpa lägenheten, så skulle utrymmena användas för att uppehålla bolagets fastighet. I nuläget finns det brist på förrådsutrymmen i bolaget och utrymmena skulle ge invånarna möjlighet till tilläggsförråd mm. Bl.a. finns det brist på cykelförrådsutrymmen och allmänt utrymme för säsongbetonad utrustning.” Tydligen känner styrelsen inte till fakta. Ett relativt stort utrymme finns i gamla pannrummet. Åtminstone var det tomt när jag senast besökte det. Lantmannagården bebos av 39 invånare som har ett gemensamt cykelförråd om 204 + ca 19 m2 (Tingsrätten 2015 bilaga 2 sidan 11) till sitt förfogande. Säkert rekord! Om någon behöver några m2 extra förvaringsutrymme kan säkert A14-15s innehavare ordna ett hyreskontrakt.

Förråden kunde hyras ut och på så sätt minska trycket på vederlagen i bolaget. Möjlighet till annan verksamhet för bolagets invånare kunde också utredas t.ex. gym, distansarbetsplats mm. Beroende på de andra verksamheterna kan det behövas åtgärdstillstånd av myndigheter.” Den sista meningen är intressant. Styrelsen har försökt ändra status för A14-15 ett flertal gånger från förråd till affärslägenhet utan att lyckas. Senaste försöket var från förråd till verksamhetsutrymme och svaret var att Lantmannagården inte kan ändra bygglov ensidigt (bilaga 3). Varför skulle det nu lyckas?

Utgångspunkten är att köpet finansieras med lån och kostnaderna täcks med hyresinkomster,” samt ”Förråden kunde hyras ut och på så sätt minska trycket på vederlagen i bolaget.”

Hur mycket skulle vederlagen i bolaget minska? Här är resultatet!

Nuvarande vederlag för A14-15

657,60

Nuvarande vattenavgift

48,00

Beräknad låneandel gällande fönsterbyten, 2021/3 91,14 Räntor och material betydligt dyrare 2023 30%?

118,48

Amortering 10 år 51.000 euro

425,00

Ränta 7% (OP 03/2023)

297,50

El förbrukning, uppskattning

120,00

Städning, 4 ggr/mån

150,00

Försäkringar

30,00

Disponentens arvode för fakturor, reserveringar, bokföring osv.

150,00

Kostnader per månad totalt som lagerhotell, inkl. hyresbortfall

1996,56

Kostnader per m2 om allt är uthyrt fortlöpande 80% m2

24.96/m2/mån

Om 40% eller häften i medeltal är uthyrt

49,92/m2/mån

Enligt Google är medelhyran för lager i Raseborg 7,20 – 13,00/m2 inkl. moms. Medelhyrorna gäller lagerhotell vars höjd är i medeltal det dubbla mot A14-15. För +/- 0 resultat bör hyran vara 24,96/m2 + ev. Moms. Detta förutsätter att lägenheten konstant är uthyrd.

Om styrelsen hittar hyresgäster och vi utgår från samma lagliga uthyrning i medeltal som skett de sista 10 åren gällande A14-15 bör bolaget debitera 0,56 extra per månad och m2 av alla aktionärer för att täcka kostnaderna gällande köpet av A14-15 de första 10 åren. Räntekostnaderna sjunker något år för år men övriga kostnader torde stiga varför 0,56 torde vara realistiskt för perioden. För affärslägenheterna något högre, för bostäderna något lägre.

Första året är det en del extra kostnader, dom inte ingår i beräkningen ovan: korrigering av svartbyggda badrum och kök, oklart kanske ca 10.000, nya bolagsordning 800, lånestart kostnader ca 150, byggande av boxar i lagerhotellet ca 7x500 (ursprungliga beräkningen var 7 x 2000, men enligt Kjell Danielsson  kan det göras billigare, för övrigt tydligen OK). Dessa kan byggas när och om styrelsen hittar hyresgäster. Enklast om dessa kostnader ingår i låneavtalet, vilket då höjer månatlig amortering och ränta.

Lantmannagården kan köpa ovannämnda aktier, men det förutsätter att bolaget har fritt kapital (10.kap 2§) för utbetalning av dividender eller köp av egna aktier. Yhtiökokous voi valtuuttaa hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta yhtiökokouksen antamissa raameissa. Kyseisellä valtuutuksella omia osakkeita voidaan hankkia ainoastaan vapaalla omalla pääomalla . Det fria kapitalet beskattas därför lån om 51000 där skatterna ingår. Lantmannagården har inte fritt kapital enligt senaste bokslut därför kan inte inköpet göras. Att låna för att köpa egna aktier förbjuder aktiebolagslagen.

Om Lantmannagården haft fritt kapital blir det ändå problem. I princip gäller 2/3 röstning på bolagsstämman att inköpa aktierna (om det varit möjligt), men sedan gäller det att få en ny bolagsordning. 35§ Osakkaan suostumus tarvitaan esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttamiseen, jos sen myötä muutetaan osakkaan oikeutta hallita huoneistoa, huoneiston käyttötarkoitusta tai osakkaan maksuvelvoitteita. Emedan A14-15:s såväl skötsel- som kapitalvederlag ”försvinner”, låneamortering och räntor tillkommer, betyder det att alla övriga aktionärers vederlag stiger och därför bör samtliga aktieägare godkänna den nya bolagsordningen. Ett lån för investeringar eller reparationer kan inte jämställas. Problemet är att ingen tydligen vet vem som är ägare till en hel del aktier som våra disponenter har registrerat på ett sätt som Tingsrätten 2015 bilaga 2 sidan 18) meddelat att är olagligt. För ett börsbolag som köper egna aktier vinner aktieägarna, för ett bostadsaktiebolag förlorar aktieägarna, antalet aktier som delar på kostnaderna minskar.

Lägenheten (A14-15)har värderats av två olika fastighetsförmedlare till 40,000 euro.
Intressant här att två olika fastighetsförmedlare, båda anonyma, har kommit till exakt samma resultat. Styrelsens önskan? Men var är problemet! Låt någon av fastighetsförsäljarna sälja lägenheten. Ägaren får betalt, Lantmannagården får vederlag i fortsättningen som tidigare och alla är nöjda.

Mitt förslag till Lantmannagårdens styrelse glöm hela april skämtet!

----------------

Det finns alltid någon i ett bolag som är lättlurad. Disponenter och styrelser utnyttjar tillfället!

Orsaken till att A14-15 innehavaren ser sig tvungen att sälja lägenheten beror på att hon lurats att betala såväl skötsel- som kapitalvederlag långt mera än hon borde betala enligt gällande bolagsordning.

Helt kort! Innehavaren till A14-15 ville sälja lägenheten med bygglov ”förråd”. Enligt mäklaren skulle hon få ett betydligt bättre pris om bygglovet skulle gälla för ”affärslägenhet”. Hon ansökte om ändringen, disponenten skrev en ny bolagsordning (bilaga 5), den godkändes av bolagsstämman. Bolagsordningen sändes till handelskammaren för godkännande vilket skedde. Innehavaren försökte sälja lägenheten men förmedlarna avbröt försäljningen, orsaken var att disponenten skrivit ett disponentintyg som inte stämde med bolagsordningen.

Någon tid senare blev det klart att disponenten ”glömt” att ansöka om bygglov och bolagsordningen var ogiltigförklarad, den föregående bolagsordningen 1990  (bilaga 4) gäller alltså fortfarande!

Helt klart är att enligt gällande bolagsordning bör hon betala vederlag enligt koefficient 0,5. Disponenter och styrelser har här hittad ett perfekt offer att lura och debiterat enligt koefficient 1,5. Hur det lyckats, hon har fått ett disponentintyg som är falskt därtill en bolagsordning som inte är godkänd. Hon litade på disponenter och styrelser. Tyvärr!

Sammanlagt har hon under perioden april 2013 – april 2023 betalat över 60.000,00 för mycket enligt mina uträkningar. Borde hon få i retur för mycket betalt? Kanske för de tre senaste åren tyckte styrelseordföranden!

Enligt fastighetsförbundet torde disponenten och därmed OP-Filia Oy Ab vara ersättningsskyldiga.

Styrelsen skall i första hand bevaka aktieägarnas intressen, därefter bolagets. Att OP-Filia är i första hand tyder på något missförstånd!

Jag + mina 2 grannar hamnade i samma fälla med samma disponent och styrelse, skötselvederlag +100%, kapitalvederlag +300%. Jag förde problemet till Tingsrätten (Tingsrätten 2015 bilaga 2) som ansåg att Lantmannagården bör följa bolagsordningen. Vi fick våra pengar i retur och kostnaderna ca 20.000,00 betalade Lantmannagården.

Jag hoppas att styrelsen och nuvarande disponent är villiga att ordna att A14-15 ägaren får sina pengar snarast inklusive ränta kanske 10.000,00. Egentligen en ganska enkel process, men det förutsätter att styrelsen faktiskt vill hjälpa A14-15 ägaren!

Innehavaren har meddelat 12-05-2023 att hon inte är intresserad av en ersättning. Detta betyder att processen med vederlagen inte är brådskande.

Om styrelsen inte vill hjälpa henne, hjälper jag gärna henne om hon så önskar. Jag har bra kontakter till Finlands bästa advokater då det gäller bostadsaktiebolag. Antagligen blir notan denna gång ca 30.000 och slutbelopp ca 100.000,00. Enligt fastighetsförbundet torde ersättningskravet ställas mot disponenterna eller deras ”drulleförsäkringar”, på grund av den långa tiden är eventuellt även styrelsemedlemmarna ansvariga.

Varför delar OP-Filia Oy Ab en falsk bolagsordning till nuvarande och blivande aktionärer?

Speciellt är även att på OP-Filia:s hemsida angående Lantmannagården finns för fri användning en bolagsordning som inte är godkänd. Borde inte gällande och godkänd bolagsordning anges? Men vilken bolagsordning gäller? Enligt Raseborgs byggsyn är A14-15 förråd eller lager i vilken inte får förekomma affärsverksamhet. Tingsrätten har i sin dom 2015 konstaterat A14-15 inklusive källare är affärslägenhet enligt den falska bevisföring styrelsen gett Tingsrätten. En bolagsordning kan inte vara delvis felaktig (byggsynen) varför den tidigare bolagsordningen är i kraft när Tingsrättens dom upphävts.

En rykande bomb när disponenter inte klarar av sitt jobb!

Bolagsordningen 2013 måste omgående omskrivas meddelade bolagets revisor Lars-Ove Backman (bilaga 7). Nej inte alls ansåg disponent Ann-Mari Jansson, styrelseordföranden Jonas Taipale, styrelsemedlemmarna Vivika Elgh och Rasmus Fredriksson. Fyrväpplingens beslut kostade Lantmannagården ca 20.000 euro 2015, ny rättegång 2023, antagligen två med betydande kostnader.

C31 samt A14-15 (kanske även andra). Badrum , bastu och annat utan bygglov. Vid eventuell skada är lägenhetsinnehavarna ersättningsskyldiga. Försäkringar torde inte gälla då utrymmena inte är godkända.

Förslag till korrigering av Bolagsordning och övriga problem

A A14-15 har under perioden april 2013 – april 2023 betalat vederlag och övriga kostnader enligt koefficient 1,5.

Enligt gällande bolagsordning 1990 ((bilaga 4) bör koefficienten vara 0,5. Sammanlagt har Christel betalat ca 60.000 euro för mycket, inklusive ränta ca 70.000. Enligt vissa uppgifter finns det en godkänd bolagsordning 2001-2008 som anger koefficienten till 0,25. Stämmer detta är beloppet betydligt högre. Styrelsen bör granska vilken bolagsordning som gäller när bolagsordning 2013 har annullerats!

Innehavaren bör ansöka via Tingsrätten om att Bolagsordningen 2013 makuleras och att den tidigare bolagsordningen (1990) gäller.

14 § 01.06.2023
”Avförande av registeranteckning till följd av domstolsavgörande
Om inte något annat undantagsvis följer av registeranteckningens art ska registermyndigheten avföra en anteckning från registret när det genom ett lagakraftvunnet avgörande har konstaterats att

1) en anteckning inte borde ha gjorts i registret,
2) ett registrerat beslut är ogiltigt, eller
3) en uppgift som antecknats i registret är oriktig.
Domstolen ska sända registermyndigheten en kopia av ett lagakraftvunnet avgörande i sådana ärenden som avses här”.

38 § Hävande av registeranteckning 1.6.2023

”Den som anser att en annan registeranteckning än en sådan som gäller firma medför olägenhet får vid en domstol som anges i 10 kap. i rättegångsbalken väcka talan mot den anmälningsskyldige om hävande av registeranteckningen och ersättande av skadan”.

B A14-15 I ”förrådet” har ett rum delvis utan bygglov ändrats till badrum och kök.

Innehavaren bör begära slutgranskning gällande ombyggnaden. Därefter ansöka om ett bygglov i efterskott. Alternativt riva kök och badrum. Rivningen bör godkännas av styrelsen.

C A14-15 källare.

Tingsrätten har konstaterat att det finns en källare under A14-15. Enligt Jonas Taipale bevisföring till Tingsrätten har källaren godkänts av bolagsstämman ”för länge sedan”. Disponenten har glömt att ändra bolagsordningen. Tingsrätten (bilaga 2, sida 22) anser att A14-15 + källaren är affärslägenhet, utgående från Bolagsordningen 2013 (bilaga 5)) och disponentintyg, vilket styrelsen godkänt. Försäkringar torde inte gälla.

Styrelsen bör granska när källaren godkänts och var den finns. Kontrollera med Jonas Taipale. Om det inte finns någon källare bör denna del av Tingsrättens dom 2015 korrigeras. I första hand bör Jonas Taipale med styrelse ansöka om ändringen. Bolagsordningen bör eventuellt ändras.

D C31 Byggt bastu i klädskrubb, ej slutgranskat.

Bygglov har inte ansökts. Försäkringar torde inte gälla.

Styrelsen bör ansökan om bygglov på uppdrag av innehavaren. Slutgranskning bör ske. Disponenten är medveten om bygget. Bolagsordningen bör ändras.

E E45 Bilhallen.

Enligt Bolagsordning 2013 finns i E-husets bilhall 18 bilplatser. I verkligheten 17. Det finns i D huset en minimal plats med eluttag för barnvagn med nummer 18. Denna finns inte nämnd i Bolagsordningen.

Endast utrymmen nämnda i Bolagsordningen bör betala vederlag. Betalda vederlag för E18 bör återbetalas. Bolagsordningen bör ändras.

F E45 Av bilhallens yta är 204 m2 reserverat för cyklar

Enligt Jonas Taipales bevisföring till Tingsrätten är bilhallens yta 384 m2 varav 180 m2 används till bilparkering och körleder. Resterande 204 m2 är reserverade för cyklar och andra fritidsgrejer. I bilhallen finns alltså 5-6 lagliga bilplatser. Detta betyder att bygglovet för Lantmannagården då det gäller bilplatser (24?) inte uppfylls. Jag utgår ifrån att Jonas bevisföring baserar sig på bygglovet!

Styrelsen bör kontrollera med Jonas Taipale på vilka dokument han baserar sin bevisföring till Tingsrätten på? Om Jonas Taipales bevisföring är vilseledande bör han begära att Tingsrätten korrigerar sin dom! Bolagsordningen bör eventuellt ändras.

G E45 Tingsrättens dom (bilaga 2 sidan 18): I 2 kapitel 4 § 2 mom.

Lagen om bostadsaktiebolag stadgas att enskilda aktier som hör till samma aktiegrupp inte får tecknas, överlåtas eller överföras på något annat sätt eller pantsättas utom när en lägenhet delas eller en del av lägenheten slås samman med en annan lägenhet. Bostadsbolaget har utan beaktande av nämnda lagrum tillåtit att bilhallsaktier överlåtits en i gången, dvs. i praktiken så att aktiegruppen bestående av 18 aktier uppdelats i 18 separata aktier vilka det varit möjligt att överföra som självständiga aktier till nya aktieägare. Förfarandet har skett i strid med lagen om bostadsaktiebolag och bolagsordningen. Ovan nämnda procedurfel, som föranletts av att aktiegruppen nris 3658-3675 splittrats i strid med 2 kapitel 4§ lag om bostadsaktiebolag, torde vara ostridigt”

Utgående från Bostadsaktiebolagslagen, som trädde i kraft 2010, har åtminstone 11 bilaktier sålts/köpts olagligt, därav ca 50% av styrelsemedlemmar (bilaga 6)! Problemet är vid röstning! Har den olagliga ägaren rösträtt eller den tidigare ägaren rösträtt vid val av representant? Vederlagen, kan styrelsen kräva vederlag av de nya innehavarna som köpt bilplatsen olagligt?

Lantmannagården har godkänt Tingsrättens dom, men följer den inte. Tingsrättens dom är korrekt.

Styrelsen bör begära ett skriftligt utlåtande hur förfara med annullering av olagliga köp och återbetalning av vederlag, (tidsperiod?) samt kräva vederlag av de ursprungliga ägarna (tidsperiod?). Fastighetsförbundet har lång leveranstid varför jag föreslår att styrelsen snarast påbörjar processen, eller kontktar någon sakkunnig advokat!

Vem bör lösa problemen?

Vivika Elgh har skriftligen meddelat att hon inte kan ta ställning till om hon och styrelsen vilselett Tingsrätten! Disponent Ann-Mari Jansson har muntligen meddelat att styrelsens bevisföring till Tingsrätten delvis inte var sann. Disponent Ann-Mari Jansson har meddelat min advokat att alla uppgifter som Lantmannagården gett Tingsrätten är korrekta!

Samtliga punkter

Nuvarande styrelse

eller

Punkterna A, C, F

Tidigare styrelseordförande Jonas Taipale , styrelsemedlemmarna Vivika Elgh, Rasmus Fredriksson

Punkterna B, D, E
Nuvarande styrelse

Punkterna A, B
Innehavaren av A14-15 har meddelat att hon inte är intresserad av den gottgörelse om ca 60-70.000 hon borde ha rätt till. Problematiken är fortfarande densamma.

Gällande A,

  • fotografera skylten vid A trappan, som bevis att styrelsen godkänner affärsverksamhet

  • bör begära samtliga styrelseprotokoll 2012-2023 där ”Christel Lundström” eller ”A14-15” anges

  • bör begära bolagsordningen 2000 samt 2013

  • begära utredning av Lantmannagården gällande vederlag och andra kostnader gällande A14-15, samt eventuella återbetalningar för perioden 2013-2023,

  • beräkna styrelsemedlemmarnas sammanlagda dagar som styrelsemedlemmar samt samma även för disponenterna (eventuell skadeansökan i andra hand)

  • erhålla revisor Per-Olof Backmans utlåtande angående Bolagsordning 2013

  • erhålla Raseborgs byggsyn meddelande ang. A14-15:s status samt eventuell ändring.

  • erhålla fastighets förbundets utlåtande ang. glömt bygglov

  • bifoga eventuella skriftliga meddelanden angående A14-15 mellan styrelsen/disponent och innehavaren.

  • bifoga A14-15;s resultaträkning eller annan tillförlitlig utredning av inkomna hyror 2013-2023 samt kostnader.

  • Giltig försäkring för hela perioden 2013-2023?. Hemförsäkring gäller kanske inte.

  • Allt till hemsida, både relevanta och ”kanske” relevanta uppgifter.

Lantmannagårdens fullmakt och betalningsförbindelse gällande KAK-LAKI.fi

Jag (Karl-Johan Österman) var inblandad i rättegången 2015 och godkänt domen tillsammans med Lantmannagården. Detta betyder att vid ansökan om ändring av domen kommer Tingsrätten att kontakta min advokat Aki Rosen som kontaktar mig med frågan, godkänner jag en ansökan om ändring. När Lantmannagården ger en betalningsförbindelse gällande KAK-LAKI.fi gäller i första hand att ändringssökarna redan i brevet till Tingsrätten godkänner att betala alla kostnader om inte Tingsrätten beslutar att motparten är betalningsskyldig , i så fall blir betalningsförbindelsen inte använd.

Var noggrann!

Jag vann vid Tingsrätten allt som var viktigt för mig, kapital och skötselvederlag. Jag kommer inte att godkänna att hela Tingsrättens dom annulleras. Endast de delar som nämns ovan får ingå i ansökan om korrigering av Tingsrättens dom 2015.

Karl-Johan Österman, Lantmannagården D 41, kj@kjosterman.com 

Denna skrivelse har delgivits, några smärre ändringar har skett efter delgivningen:
OP-Filias verställande disrektör Marlene Eriksson 16.4.2023
Lantmannagårdens styrelseordförande Jarl Boström 19.4.2023
Lantmannagårdens disponent, OP-Filia Monika Fredriksson 21.4.2023



Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs styrelse 21.06.2022 -  17.4.2023
Styrelseordförande: Jarl Boström
Styrelsemedlem: Lennart Westerholm
Styrelsemedlem: Inger Lindqvist
Disponent: Andelsbanken Raseborg, OP-Filia: Jan-Henrik Stenvall  - 31.08.2022
Disponent: Andelsbanken Raseborg, OP-Filia: Monika Fredriksson   01.09.2022 -


Vem har rätt att besluta om bygglov i Raseborg?

Problemet gäller ett förråd A14-15 (enligt bygglovet), kan förrådet användas som affärslokal eller alternativt verksamhetsutrymme? Enligt byggsynen kan förrådet inte godkännas som affärslokal eller verksamhetsutrymme!


Svaret är ganska enkelt! Enligt Raseborgs byggsyn,  Juhani Jormanainen, kan Lantmannagården inte ensidigt  besluta om bygglov.

Men är det så enkelt?

Enligt Tingsrättens dom är A14-15 en affärslokal till 100%! Jag utgår från att styrelsen och disponenten (med juridisk hjälp av juristen Peter Högnäs från OP-Filia Oy Ab, Andelsbanken Raseborg OP ) inlämnat korrekta uppgifter till Tingsrätten. Om så är fallet betyder det att Tingsrätten ansett att Lantmannagården ensidigt kan besluta om egena bygglov utan Raseborgs byggsyns godkännande.

Polisinrättningen i Västra Nyland, kriminalkommissarie Mats Sjöholm har granskat frågeställningen ovan. Jag utgår från att han kontaktat såväl Raseborgs byggsyn och Tingsrätten samt granskat Lantmannagårdens bevisföring. Att Lantmannagården inte följt Raseborgs byggsyns beslut om bygglov kan närmast anses som ett "procedurfel"? Men helt OK tydligen.

Enligt gällande bolagsordning (?) utgående från Raseborgs byggsyns beslut, borde ägaren till A14-15 (förråd) betala vederlag enligt koefficient 0,5. Som affärslokal gäller koefficient 1,5. Detta betyder att ägaren till A14-15 betalat över 63.000,00 (april 2023) mera än bolagsordningen och byggsynen förutsätter.

A14-15 är alltså fortfarande (april 2023) en affärslokal i vilken det bedrivs affärsverksamhet. 4 olika yrkesdisponenter + styrelser har ansett att detta är OK!

Utgående från Tingsrättens och Polisinrättningens beslut, har Lantmannagårdens styrelsens gjort ett förslag till ny bolagsordning där sammanlagt 9 lägenheter får ny status, bl.a. källare till verksamhetsutrymme, utan godkännande av Raseborgs byggsyn eller lägenhets innehavarna! Förslaget är godkänt enligt styrelsen även om bolagsstämman inte godkänt detsamma. Mera nedan!


Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs styrelse 29.06.2021 - 21.06.2022
Styrelseordförande: Jarl Boström
Styrelsemedlem: Lennart Westerholm
Styrelsemedlem: Inger Lindqvist
Disponent: Andelsbanken Raseborg, OP-Filia: Magnus Lindberg -10/2021
Disponent: Andelsbanken Raseborg, OP-Filia: Jan-Henrik Stenvall 10/2021-


Litet biologi

Kinesisk Ullhands krabba
  Svenskt namn: Ullhands krabba
 Vetenskapligt namn:Eriocheir sinensis
  Familj: Eriocheir
 Ordning; Tiofotade kräftdjur

Förekommer sparsamt i södra Finland. Några enstaka krabbor och fångats i Uleåborgstrakten


Bostads Ab Lantmannagården i Ekenäs disponent Ann-Mari Jansson, styrelseordförande Jonas Taipale och styrelsemedlemmen Vivika Elgh  godkänner Västra Nylands Tingsrätts dom 4.5.2015 som får laga kraft 4.6.2015.

Det finns även en tredje styrelsemedlem, men som ny medlem hade hen inte möjlighet på grund av tidsbrist (någon vecka) att sätta sig in i juridiken utan fick lita på de "gamla" styrelsemedlemmarna och disponentens sakkunskap. Tyvärr!

Disponenten och styrelsen har accepterat att de gjort beslut som strider mot:

Bostadsaktiebolagslagen: 1 kapitel 10 § (2 olika deldomar), 2 kapitel 2 § 3 moment, 2 kapitel 4 § 2 moment,  3 kapitel  1 §, 3 kapitel 4 § (2 olika deldomar), 6 kapitel 28 §, 23 kapitel 1 § (två olika deldomar), 23 kapitel 1 § 1 punkten. 23 kapitel 2 § samt kapitel 23 4§.

Därtill hänvisat till Högsta Domstolens dom av 2009:22 Punkt 22 vilket inte godkännes

RP 24/2009rd
 
Rättslitteratur; Jauhiainen Jyrki - Järvinen Timo A, - Nevala Tapio Asunto-osakeyhtiölaki Hki 2010 s. 63


Bostads AB Lantmannagårdens bolagsordning: 4 §, 5 §,  5 § 1 moment, 5 § 2 moment,  5 § 3 moment (2 olika deldomar) , 5 § 4 moment (2 olika deldomar),  6 § (2 olika deldomar), 6 § 1 moment (2 olika deldomar), 8 §

Därtill vilseledande disponentintyg daterat 29.10.2013

Västra Nylands Tingsrätt hänvisar därtill rättegångsbalken: 5 kapitel 27a §, 21 kapitel 1 § och 21 kapitel 3 §.

Egentligen påbörjades "soppan" som  Ray Lindberg kallade vederlags problematiken redan under hans tid som ordförande. På grund av att styrelseprotokollen från hans tid är synnerligen bristfälliga kan jag inte nämna övriga styrelsemedlemmars namn. Deltagande styrelsemedlemmar i mötena är åtminstone delvis felaktiga, därtill har åtminstone 1 beslut protokollförts utan styrelsebeslut samt cirka 7 styrelsebeslut inte protokollförts
.

Mina (Karl-Johan Österman) kommentarer:
 
NYTT REKORD! Vi kan vara stolta, inget vanligt bostadsaktiebolag torde ha fått en fällande dom, sedan den senaste bostadsaktiebolagslagen togs i bruk, där styrelse och disponent lyckats göra lagstridiga beslut mot sådana massor av paragrafer! Eller borde vi skämmas? Jag menar styrelsen!


NYTT PREJUDIKAT! Här kan vi igen vara stolta! Domen angående kapitalvederlag torde vara den första sedan den senaste bostadsaktiebolagslagen togs i bruk. Om något bostadsaktiebolag i framtiden strider om kapitalvederlagen kommer domen mot Lantmannagården i Ekenäs att nämnas! Att vår styrelse och disponent ifrågasatte justitieministeriets kunskaper och anvisningar då det gäller kapitalvederlaget var nog mera än dumdristiskt.

MODIGT, ANSVARSLÖST, RISKABELT, KRIMINELLT (välj själv)
Styrelsen vågade ge Tingsrätten helt felaktiga uppgifter (straffbart?)

Rent moraliskt anser jag att disponent och styrelserna valda 2013 och 2014 borde ersätta bolaget för helt onödiga rättegångskostnader. Alla styrelsens vederlagsförändringar förbjöds av Tingsrätten. Juridiskt kan någon aktieägare även fortsätta processen, bör ske inom 5 år! Styrelsen nämnd ovan med Jonas Taipale som ordförande är ett minne blott, de gamla styrelsemedlemmarna + suppleanten från 2013, då hela härvan började, är inte mera styrelsemedlemmar. Kanske vi återgår till lag och ordning?